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深圳“信諾科技園”項目方案招標(biāo)

1. 投標(biāo)項目名稱：信諾科技園（暫定名）

2. 項目基本概況：
2.1 項目地理位置：位于深圳市東濱路與月亮灣大道交界處。處于前海中心區(qū)與南油商業(yè)區(qū)的中間地帶，其西側(cè)緊靠前海中心區(qū)，南望大南山，地理位置十分優(yōu)越。
2.2 土地現(xiàn)狀：地塊基本為長方形,呈東北西南走向。現(xiàn)狀建筑多為7-9層，性質(zhì)包括廠房、宿舍、研發(fā)樓。
2.3 土地相鄰情況：
東面：緊鄰中橋制衣廠
南面：新建住宅小區(qū)，農(nóng)貿(mào)市場
西面：汽修廠,靠前海中心區(qū)
北面：鼎太風(fēng)華高尚小區(qū)

2.4 周邊景觀：
項目西面遠(yuǎn)眺珠江口，東及北面南山城市景觀，南面是大南山自然景觀，整個地塊周邊的自然景觀得天獨(dú)厚，人文景觀優(yōu)勢獨(dú)特。
2.5 交通概況：
東鄰前海路，南望西部通道，西鄰月亮灣大道、平南鐵路，北鄰東濱路。對外交通條件良好。

3. 項目規(guī)劃要點(diǎn)：

按相關(guān)政策，項目指標(biāo)在開發(fā)中可理解參照下圖實施產(chǎn)品建設(shè)。

4. 設(shè)計依據(jù)
4.1 《南山區(qū)信諾科技園升級專項規(guī)劃》的批復(fù)
4.2 國家和地方有關(guān)的規(guī)范、法規(guī)和文件及城市規(guī)劃準(zhǔn)則。

5. 項目整體定位與開發(fā)設(shè)想
5.1 項目發(fā)展目標(biāo)
5.1.1 總體定位：前海CBD門戶綜合體
詮釋：項目的區(qū)位決定了項目的城市地標(biāo)性，同時也滿足規(guī)劃上的要求，也對應(yīng)區(qū)域內(nèi)部和外部競爭的發(fā)展戰(zhàn)略要求，項目必須打造進(jìn)入前海中心區(qū)的地標(biāo)物業(yè)，使物業(yè)具備先行融入前海大開發(fā)的功能基礎(chǔ)，利用物業(yè)的多元布局，形成綜合體物業(yè)。
5.1.2 寫字樓定位：前海中心區(qū)門戶
詮釋：國際生態(tài)型：產(chǎn)品的發(fā)展方向之一，是集國際化形象、生態(tài)設(shè)計、高科技配置的高級寫字樓產(chǎn)品。
甲級商務(wù)地標(biāo)：同樣為產(chǎn)品的發(fā)展方向之一，項目的目標(biāo)是打造成甲級商務(wù)性質(zhì)的地標(biāo)性寫字樓產(chǎn)品。
5.1.3 配套展示建筑及配套設(shè)施定位：全方位商務(wù)功能配套、時尚科技商務(wù)中心
5.1.4 配套宿舍定位：
詮釋：以服務(wù)品質(zhì)為重點(diǎn)，針對下一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)培訓(xùn)IPV6技術(shù)服務(wù)和IPV6上下游產(chǎn)品推廣等高科技人群居住及商務(wù)人群使用的高等級宿舍，具備短期商務(wù)辦公，中短期居住的功能�？梢赃m應(yīng)未來發(fā)展的需求。
5.2 項目檔次定位：物業(yè)品質(zhì)為中高檔偏上。
5.3 項目規(guī)劃的主導(dǎo)思想要體現(xiàn)：科技、生態(tài)、文化、和諧、實用、美觀等原則。
5.4 目標(biāo)客戶群定位：
本項目的進(jìn)駐客戶定位于前海中心區(qū)先行企業(yè)及南山區(qū)域企業(yè)，客戶檔次為同行業(yè)中的知名企業(yè)（出于前海中心區(qū)為深港合作區(qū)這一高端定位）。銷售客戶面對區(qū)域內(nèi)投資客戶及投資兼自用客戶。
5.5 投資控制
造價控制要求：按照銷售面積的每平方米造價控制概算的形式，對項目的造價投入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行指標(biāo)控制，做好項目的整體投入產(chǎn)出、建筑成本分析。通過規(guī)劃設(shè)計努力控制好項目的建設(shè)成本。
5.6 產(chǎn)品指標(biāo)
產(chǎn)業(yè)用房：（需要考慮50%面積出售的完整性）

宿舍：

6. 設(shè)計內(nèi)容與要求
6.1 總平面規(guī)劃、設(shè)計布局要求：
6.1.1 總體布局分期開發(fā)，通過規(guī)劃把地塊的優(yōu)勢發(fā)揮出來，通過合理設(shè)計妥善解決該地塊交通不暢、容積率高等情況所帶來的規(guī)劃難度問題。
6.1.2 合理組織項目周邊地區(qū)各種車流、人流的同時，充分考慮未來月亮灣大道跨線橋?qū)σ?guī)劃的影響：要特別重視項目辦公、商業(yè)和公寓人流合理的引導(dǎo)，使其從場周邊方便、快捷的引導(dǎo)進(jìn)入本項目。
（1）在交通流線、人流出入的安排上，考慮方便公寓的快捷和舒適出行，做到與商業(yè)、寫字樓人流及各種車流的分離，做到互不影響。
（2）為了增加本項目的經(jīng)濟(jì)幅射能力，沿街考慮設(shè)置公交站臺，以加快人、車、物的快速和便捷的流動，實現(xiàn)園區(qū)所處片區(qū)內(nèi)交通與城市交通的便捷轉(zhuǎn)換，主要為以后往來片區(qū)的穿梭公交車及出租車停靠。
（3）在配套服務(wù)功能規(guī)劃上，考慮東濱路設(shè)主要入口，將街區(qū)人流自然地引入到綜合配套服務(wù)區(qū)域，并與寫字樓入口有機(jī)結(jié)合，其余次入口考慮與街道結(jié)合。
（4）寫字樓與公寓主入口位置要與城市道路緊密連接，居住人流與產(chǎn)業(yè)及商業(yè)人流盡量減少交叉，以免相互干擾。
（5）設(shè)計時考慮如何減少月亮灣大道帶來的的噪音影響與周邊建筑帶來的規(guī)劃不利等因素。
（6）本項目規(guī)劃在建筑外部空間的處理、序列空間的組織、交通流線系統(tǒng)的構(gòu)筑、不利因素的規(guī)避、商業(yè)價值的開發(fā)、建筑景觀營造、建筑形象塑造與屋頂園林景觀環(huán)藝等的系列建筑與環(huán)境的空間場所場景的組織設(shè)計、表現(xiàn)與解說，均為本次招標(biāo)設(shè)計方案中重要評審指標(biāo)內(nèi)容之一。
6.2 停車場規(guī)劃、設(shè)計要求：
停車場主要考慮地下停車，在滿足停車與設(shè)備用房要求前提下，可以盡可能多設(shè)計地下空間，滿足未來項目車輛增長的需求。電梯可直接下到地下車庫，自動扶梯與商業(yè)有效結(jié)合并考慮一次到位。
6.3 配套服務(wù)、設(shè)計要求：
本項目綜合服務(wù)定位于高科技產(chǎn)品展示、商務(wù)洽談、會議中心及配套的餐飲、休閑于一體的一站式綜合服務(wù)中心。由于綜合服務(wù)發(fā)展與規(guī)劃息息相關(guān)，如何做好規(guī)劃使得綜合服務(wù)價值得到充分體現(xiàn)，是評判設(shè)計方案的重要指標(biāo)。
（1）設(shè)計中需要重點(diǎn)結(jié)合項目地塊性質(zhì)及指標(biāo)要求，通過設(shè)計手段實現(xiàn)后期商業(yè)運(yùn)營空間最大化。使用面積在2~3萬平方米之間為宜。
（2）設(shè)計中分析綜合服務(wù)區(qū)人流動向，合理布置交通設(shè)施。
6.4 產(chǎn)業(yè)用房規(guī)劃、設(shè)計要求：
（1）規(guī)劃原則：充分利用土地資源，為入駐企業(yè)創(chuàng)造高效、靈活、舒適、方便的使用空間和功能齊全的配套設(shè)施；強(qiáng)化城市景觀；處理好產(chǎn)業(yè)用房與宿舍建筑的關(guān)系。
（2）由于50%面積要對外銷售，需要考慮銷售單體與持有物業(yè)的獨(dú)立性，做到戶型不影響。
（3）產(chǎn)業(yè)用房按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。在選擇好節(jié)能、經(jīng)濟(jì)、便于管理的空調(diào)形式的前提下，要求投標(biāo)單位在控制樓體高度、控制造價的同時，合理安排，保證辦公空間凈高達(dá)到2.8米以上。
（4）解決好自然通風(fēng)、采光、布局合理、使用率提高等問題，通過設(shè)計手段提高單元空間的使用效率與范圍。
（5）作為片區(qū)的標(biāo)志性建筑之一，應(yīng)屏棄浮躁和夸張的造型手段和用材用料，用簡約、含蓄和流暢的線條和體塊，塑造大氣和莊重的建筑形象，以展示建筑的昭示性和建筑華美形象。
（6）內(nèi)部交通要求：安排好辦公流線（樓內(nèi)辦公人員和來訪客人的交通線路）、服務(wù)流線（樓宇的管理、咨詢和服務(wù)人員的活動流線）和物品流線；使內(nèi)部交通便捷清晰，減少相互干擾，以達(dá)成有機(jī)聯(lián)系。
（7）大堂設(shè)計要求：大堂空間設(shè)計需有一定的視覺沖擊力，功能兼顧接待、休息、大堂清吧等，并可結(jié)合生態(tài)景觀設(shè)計。
（8）物業(yè)以不超過100米為準(zhǔn)，但在120米限高的指標(biāo)下，可以酌情考慮增加立面效果和廣告宣傳等相關(guān)內(nèi)容。
6.5 宿舍規(guī)劃、設(shè)計要求
(1) 宿舍設(shè)計過程中充分考慮公寓的私密性、舒適性和安全性，具有獨(dú)立、安全的交通通道，不受產(chǎn)業(yè)客流的影響，考慮可以提供獨(dú)立電梯、入口大堂；充分考慮每個戶型單元的朝向及景觀，保證每戶享有安靜、舒適、安全、私密的室內(nèi)景觀的同時，又享受不同方位的自然景觀，而不受與之相鄰的寫字樓等建筑的影響。
(2) 考慮用地性質(zhì)的情況下，方案規(guī)劃戶型平面，平面設(shè)計動靜分明，方正實用，私密性強(qiáng)。在公共空間、入戶方式、灰空間、可贈送面積、使用率等方面為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和附加值。在空調(diào)布置、開窗方式、管線布置、廚房和洗手間布置等方面體現(xiàn)設(shè)計的精巧和細(xì)致。要求實現(xiàn)高層80%以上的合理實用率。方案二要保證設(shè)計戶型方正，主要房間必須無梁無柱，滿足“四明”條件（明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)），注意朝向及景觀優(yōu)越，以保證居住素質(zhì)的舒適、私密的品質(zhì)，確保小區(qū)各個戶型的均好性。
(3) 宿舍建筑外立面風(fēng)格做到現(xiàn)代感強(qiáng)烈，要求造型大方、比例協(xié)調(diào)、輕巧飄逸、具有一定動感，色彩明快或雅致，不超過三色為宜。
(4) 應(yīng)充分考慮周邊干道（主要為月亮灣大道）的噪音對項目的影響，確保居住環(huán)境指標(biāo)符合相關(guān)要求；并規(guī)避西向的地塊未來發(fā)展對項目的視線干擾。
（5）公共交通部分和樓層電梯廳盡可能做到自然采光通風(fēng)。首層大堂需按5星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，使用中高檔材料進(jìn)行裝修。車庫大堂也要達(dá)到一定的舒適標(biāo)準(zhǔn)，形成雙首層大堂效應(yīng)；
（6）電梯井道應(yīng)盡量遠(yuǎn)離主要房間，避免電梯噪音對房間產(chǎn)生影響。
6.6 景觀設(shè)計與利用要求：
利用配套服務(wù)區(qū)裙樓屋頂營造好項目內(nèi)部的園林景觀，項目以生態(tài)園林景觀為主，輔以少量水景景觀，可向立體與多層次發(fā)展。

7. 設(shè)計成果
投標(biāo)方案設(shè)計文件除按國家及深圳對方案設(shè)計報審圖紙的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行外，需滿足以下要求：
（1）圖紙請一律按A3規(guī)格印制、裝訂，每個方案請?zhí)峁┰O(shè)計圖8套。
（2）圖紙內(nèi)容包括設(shè)計說明及指標(biāo)核算、總體鳥瞰圖（鳥瞰或仰視，彩色）、局部室外透視圖（彩色）、總體規(guī)劃平面圖（彩色）、日照和景觀分析圖、交通和消防分析圖、噪音分析圖、商業(yè)布局與分析圖；各產(chǎn)品單體各層平面圖、各立面圖、街景效果圖等、展現(xiàn)設(shè)計者思想觀點(diǎn)及空間特色的其他形象設(shè)計表達(dá)等。（可根據(jù)項目具體情況增加或減少相應(yīng)的圖紙內(nèi)容）。小區(qū)車輛交通分析，小區(qū)人流步行系統(tǒng)交通分析。
（3）請?zhí)峁┳髡故居玫目傮w規(guī)劃平面圖，總體鳥瞰圖、局部室外透視圖等，要求統(tǒng)一為A1規(guī)格彩色展板，表現(xiàn)方式不限。在裝訂成冊的本裝圖中也要有相應(yīng)的效果圖照片，便于有關(guān)人員評選時對照閱讀。
（4）有關(guān)建筑面積、實用率、建筑用材等各個方面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析及數(shù)據(jù)，以及設(shè)計估算、擬用主要材料說明或樣圖等。
（5）需要提供設(shè)計的所有電子文件，圖紙格式為AUTOCAD格式，圖片為JPG格式。（包括方案設(shè)計圖紙所有內(nèi)容）
（6）需要提供15分鐘左右的POWERPOINT文件（配解說聲音），作為設(shè)計的介紹文件。
（7）為表示公平競爭，所有設(shè)計方案文件、模型切勿表明設(shè)計單位及簽名，所有可能說明設(shè)計單位身份的標(biāo)志均應(yīng)避免在設(shè)計成果中出現(xiàn)。
（8）本項目為前海中心區(qū)中區(qū)門戶，受市南山區(qū)相關(guān)部門高度重視，投標(biāo)文件及參評資料力求符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。
（9）建筑方案設(shè)計單位確定后，由選定設(shè)計單位根據(jù)本設(shè)計任務(wù)書和業(yè)主的意見提供（1：300）比例的模型，應(yīng)表明與周邊建筑的關(guān)系。

8. 設(shè)計時間
（1）本次投標(biāo)方案設(shè)計時間為30天，即 2012 年 4 月 1 日至 2012 年
4 月 30 日。
（2）評標(biāo)時間：預(yù)計交付設(shè)計標(biāo)書即日起三日內(nèi)召開專家評審會，具體時間電話提前1-2天通知。
（3）中標(biāo)與補(bǔ)償
① 經(jīng)評審委員會投票推選出2個優(yōu)選方案，由甲方根據(jù)投資開發(fā)綜合考慮確定中標(biāo)方案。
② 中標(biāo)單位，將獲得該項目的設(shè)計資格，設(shè)計費(fèi)用雙方議定。獲邀請的其它設(shè)計單位，如未中標(biāo)將獲得10萬元（人民幣）補(bǔ)償費(fèi)用。
③ 招標(biāo)信息在網(wǎng)上發(fā)布后，對于網(wǎng)上自愿參與投標(biāo)的設(shè)計單位，其方案設(shè)計未被選中的，招標(biāo)單位不支付補(bǔ)償費(fèi)。
（4）交標(biāo)時間為 2012 年5 月 2日下午4：00。屆時，請將設(shè)計所有投標(biāo)文件，
送達(dá)深圳市信諾電訊有限公司3樓辦公室。聯(lián)系人：羅小堂，聯(lián)系電話18925285315

9. 評選辦法
9.1評審機(jī)構(gòu)
邀請深圳市著名建筑設(shè)計專家組成評審委員會，并由深圳市規(guī)劃和國土資源委員會第二直屬管理局監(jiān)督評審，評審委員會評委由5人或5人以上單數(shù)組成。
9.2評審方式
（1）評審按照招標(biāo)方案的要求和條件進(jìn)行，對所有應(yīng)征方都采用相同的程序和標(biāo)準(zhǔn)。
（2）評審將對建筑方案進(jìn)行評審?fù)镀薄?br /> 9.3評審原則
（1）競爭優(yōu)選；
（2）公正、公平、科學(xué)合理
（3）質(zhì)量好、信譽(yù)高、售后服務(wù)完善。

10. 其他注意事項：
（1）有關(guān)規(guī)劃設(shè)計要符合國家和深圳市有關(guān)法規(guī)。
（2）方案須滿足送政府有關(guān)部門審批通過之要求，如有關(guān)設(shè)計未能通過審核，中標(biāo)單位須負(fù)責(zé)修改相關(guān)的設(shè)計，直至通過政府有關(guān)部門的審批。
（3）本設(shè)計任務(wù)書未提及或不詳部分請參照有關(guān)附件，也可直接與招標(biāo)人聯(lián)系：
聯(lián)系人：羅小堂
電話：18925285315
傳真：26483485

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