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養(yǎng)老地產(chǎn)與適老化住宅設(shè)計
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養(yǎng)老地產(chǎn)與適老化住宅設(shè)計
“他想要創(chuàng)建一個讓老人們不必介意別人的目光，隨心所欲、充滿朝氣地生活的場所。在這里，無論發(fā)生了什么事，老人們都可以坦然面對�！胍氖亲杂傻纳�，并在自由的生活中死去。”
渡邊淳一 《復(fù)樂園》
一．中國老齡化進程與特點
對老年人的定義，以及對老年階段的劃分有不同的維度：年代年齡、生理年齡、心理年齡等。最普遍，也最容易系統(tǒng)量化的就是年代年齡，指生命個體在離開母體后在地球上生存的時間。西方國家把45-64歲稱為初老期，65-89歲稱為老年期，90歲以上稱為老壽期。老年階段差不多是人生的三分之一的時間。
按聯(lián)合國和世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)： 一個國家或地區(qū)60歲以上人口占總?cè)丝诒戎爻^10%， 或65歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎爻^7%，就進入老齡化社會； 65歲以上人口占總?cè)丝诒戎爻^10%，就進入老年型社會；超過22%則進入超老齡社會。
根據(jù)國家統(tǒng)計局第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)顯示： 全國65歲及以上人口占全國總?cè)丝诘?.87％， 60歲及以上占全國總?cè)丝诘?3.26％。中國社會已經(jīng)進入了老齡化進程。
而中國的老齡化進程又呈現(xiàn)出與大多數(shù)西方國家不一樣的特征。主要體現(xiàn)在：
1.老年人口規(guī)模巨大
2.人口老齡化的速度比較快、達(dá)到的水平比較高
3.老齡化階段推進速度不平衡
4.是人口老齡化在空間分布上不平衡
5.城鄉(xiāng)倒置顯著
6.老齡化超前于現(xiàn)代化
中國是世界第一人口大國，決定了也是世界上老齡人數(shù)最多的國家。 到21世紀(jì)下半葉，中國將是僅次于印度的第二老年人口大國。據(jù)經(jīng)驗，65歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?%提升到14%，一般需要45年以上的時間。而中國只用27年就可以完成這個歷程，屬于老齡化速度最快國家之列。 中國老年人口數(shù)量從1953年到1982年，是第一個老年人口高速增長時期。進入90年代以及21世紀(jì)以來，老年人口數(shù)量又呈現(xiàn)加速增長之勢，而與總?cè)丝谀昃鲩L率的下降趨勢相反。
中國人口老齡化發(fā)展具有明顯的由東向西的區(qū)域梯次特征，東部地區(qū)快于西部。上海早在1979年就步入了人口老齡化社會，而西藏還處于成年型的人口增長模式。據(jù)2010年人口抽樣調(diào)查，上海60歲及以上老年人口所占比重最高，為23.4%，寧夏最低，為10.62%。
上海老年人口基本數(shù)據(jù)（截止2010年12月31日）
發(fā)達(dá)國家人口老齡化的歷程表明，城市老齡化水平一般高于農(nóng)村。中國的情況則不同，農(nóng)村老齡化水平高于城鎮(zhèn)高的狀況將一直持續(xù)到2040年。 21世紀(jì)后半葉，城鎮(zhèn)的老齡化水平才將超過農(nóng)村，并逐漸拉開差距。 這種現(xiàn)象原因是我國的城市化使青壯年人口進入城鎮(zhèn)，而老齡人口留在農(nóng)村。
中國城鄉(xiāng)人口老齡化趨勢表
二．老年人需求分析
一切為人服務(wù)的建筑必須以使用者對象的需求為出發(fā)點。同樣，適老化設(shè)計的開展也必須以研究老年人的需求特點作為起點。
1.生物學(xué)意義上的適老化研究：隨著老年人肌體日益衰老，各個生理系統(tǒng)都開始以相對可以預(yù)見的方式開始退化。主要包含以下幾個方面：
-反應(yīng)系統(tǒng)（Communicating systems）：內(nèi)分泌系統(tǒng)的變化降低了老年人對于刺激的正確的判斷和反應(yīng)能力，從而增加個體的易傷性。另外，神經(jīng)系統(tǒng)在運動調(diào)節(jié)方面的效率也會受到影響，反應(yīng)能力降低，反應(yīng)時間變長，儲存和回憶信息的能力也逐漸降低。
相應(yīng)的設(shè)計策略包括：延長自控裝置（電梯門，自動門）的控制時間；增強方向性信息（道路識別系統(tǒng)）的顯著性；避免使用自動上鎖的門；優(yōu)化溫控系統(tǒng)。
-機械系統(tǒng)（Mechanical systems）：肌肉系統(tǒng)的變化導(dǎo)致力量減弱甚至肌肉萎縮，從而影響體態(tài)和耐力。骨骼系統(tǒng)的退化導(dǎo)致骨質(zhì)脆弱并增加意外發(fā)生率，同時還影響到彎腰、屈膝、轉(zhuǎn)身和站立動作的完成。
相應(yīng)設(shè)計策略包括：提高公共空間休息設(shè)計出現(xiàn)頻率；無障礙設(shè)計的老年人特殊要求；提供適老的家具。
-控制系統(tǒng)（Control systems）：消化系統(tǒng)不良導(dǎo)致膀胱控制力減弱、消化困難；呼吸系統(tǒng)衰退導(dǎo)致運動量負(fù)荷降低；心血管系統(tǒng)能力下降。
相應(yīng)的設(shè)計策略包括：提高盥洗室設(shè)置密度和使用便捷性；提供餐廚合一廚房；縮短步行距離；提供多種就餐選擇。
-感覺能力（Detection sense）：聽力問題導(dǎo)致對高頻聲的失聰，甚至影響肌體平衡問題；視力衰退對外部環(huán)境感知度降低，比如調(diào)整遠(yuǎn)近物體的焦距時間延長，眩光引起瞬間失明，需要較高的亮度水平來彌補視力減退造成的影響，縱深感發(fā)生改變，對顏色感知度下降。
相應(yīng)設(shè)計策略包括：提供多感官接受的信息；提供支持性的就餐環(huán)境；避免使用光澤表面；提高環(huán)境照度水平；控制背景噪聲。
還必須引起注意是，老年人的生理變化是分階段的。我認(rèn)為比較有指導(dǎo)意義的是分為四個階段：GG（Go Go）即健康活躍期，SG（Slow Go）即行動緩慢期，NG（No Go）即照顧護理期，GOING即臨終關(guān)懷期。處于四種不同的生理期的老人，對居住空間、生活配套、照料服務(wù)有著比較明顯的區(qū)分性需求。同時從一種周期更迭至另一個周期時經(jīng)常會由突發(fā)性的事件所引發(fā)，意外事故或疾病經(jīng)常會導(dǎo)致老人直接從健康活躍期進入照顧護理期，而且完全康復(fù)的可能性往往比較少。我們許多的設(shè)計措施往往都用以應(yīng)對這些小概率、卻必然會發(fā)生的事件。
2.社會學(xué)意義的適老化研究：老年人的生理衰退，社會角色、家庭角色、經(jīng)濟收入的改變，會影響到老人尋找生活意義的方式。目前存在四種主流理論，用來解釋老年人與其他人以及環(huán)境相處方式改變的情況。即撤退理論（Disengagement theory），活躍理論（Activity theory），連貫性理論（Continuity theory），環(huán)境壓力和個體能力（Environmental press and competence）。
這些理論提示我們?nèi)绾螏椭先送瓿缮鐣巧D(zhuǎn)換，同時在找到新的社會定位，在環(huán)境壓力和個體能力之間找到平衡。我們會在公共設(shè)施上提供多層次的交流機會，還會在私密居住空間內(nèi)提供老人生活記憶延續(xù)的載體，增加設(shè)計靈活性，提供多種選擇和個性化設(shè)置的可能性。
三．老年建筑的類型
老年人居住建筑的類型有各種劃分方式，可以按服務(wù)方式來分，也可以按區(qū)域位置或者物業(yè)經(jīng)營方式來分。從服務(wù)方式來分，主要有以下幾種：
1.老人日間照料中心（Adult Day Care）：面向仍然居住在自己家中或者與家人同住的老年人，在白天為他們提供包括社會與醫(yī)學(xué)支持在內(nèi)的服務(wù)。
護理院/ 長期護理機構(gòu)（Nursing homes）：以醫(yī)學(xué)為基礎(chǔ)的護理模型，為需要24小時看護的老人提供服務(wù)。盡管多數(shù)護理院屬于獨立機構(gòu)，但也有一些是醫(yī)院或CCRC老年社區(qū)內(nèi)部的專業(yè)單元。一個熟練的護理機構(gòu)主要包括四個部分：居住用房、護理單元、公共設(shè)施及輔助空間。
2.援助式居住（Assisted Living Residences）：針對那些不再能獨立的安全居住，但尚不需要護理院提供高級護理的老人設(shè)計的。通過對老人日常生活活動的支持來維持居住平衡，包括藥物處理、起居、就餐和家務(wù)管理。援助式居住機構(gòu)主要包括四個部分：居住單元、組團的公共設(shè)施、整體服務(wù)的公共設(shè)施和輔助空間。
3.癡呆癥/ 阿爾茲海默癥護理機構(gòu)（Demential/ Alzheimer’s Care）：針對認(rèn)知能力損傷者的特殊需求提供專門服務(wù)。除了獨立式的模式以外，許多項目都是作為大型援助式居住機構(gòu)或者護理院的特殊部分而存在。
4.獨立式居�。↖ndependent Living）：將集中式的生活模式與帶有服務(wù)設(shè)施的傳統(tǒng)公寓生活模式相結(jié)合，提供專為健康老人設(shè)計的服務(wù)。除了政府補貼的項目，這類項目的建筑類型，特別是居住單元的類型越來越呈現(xiàn)多樣化的趨勢，從零居室到豪華套房，甚至小型別墅類產(chǎn)品。
5.持續(xù)護理型退休社區(qū)（Continuing Care Retirement Community, 簡稱CCRC）：面向退休后老人的居住模型，提供全方位的服務(wù)和居住設(shè)施，從獨立式居住到援助式居住以及專業(yè)護理模式。這種模式在郊區(qū)型的老年社區(qū)得到了廣泛認(rèn)同。
四．中國養(yǎng)老地產(chǎn)的模式
中國的養(yǎng)老項目正受到政府和社會越來越多的關(guān)注。根據(jù)項目的商業(yè)模式，目前在國內(nèi)發(fā)展出了一下幾種模式：
1.會員制的綜合地產(chǎn)型模式：集養(yǎng)老、康體、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機構(gòu)。代表項目：上海親和源。
2.持有+銷售模式：住宅部分還是依照物業(yè)出售，只是針對特定人群，商業(yè)和服務(wù)配套部分，由開發(fā)商持有，交由專業(yè)機構(gòu)運營獲利。代表項目：北京萬科幸福匯
3.以房養(yǎng)老模式：采用反向抵押的按揭方式“以房養(yǎng)老”。代表項目：北京太陽城老年公寓。
4.異地購房型：以養(yǎng)老為目的的異地購房，海南、大連、青島等部分樓盤均采取這種模式。
5.候鳥式養(yǎng)老型：不同城市老年公寓之間置換式異地度假養(yǎng)老，以大連的互動式異地養(yǎng)老服務(wù)中心為代表。
6.季節(jié)性養(yǎng)老型：炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中，以天津的泰達(dá)國際養(yǎng)老院為代表。
7.度假基地連鎖型：將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營模式。代表項目包括北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖等。
8.分時度假式養(yǎng)老型：是借鑒分時度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念。項目代表包括云南臥云仙居、浙江城仙居。
五．GN棲城養(yǎng)老項目實踐
自2009年起，GN棲城獨立對養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計進行系統(tǒng)性研究和項目實踐。 2011年，與易居中國下屬克爾瑞信息技術(shù)有限公司、上海親和源經(jīng)營管理公司項目合作深入研究養(yǎng)老地產(chǎn)。同時成為中國老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員單位。
同時，棲城合伙人管軼群在專業(yè)會議、雜志和媒體做主題演講并發(fā)表專題文章：2011年在《地產(chǎn)觀察》雜志發(fā)表《從通用設(shè)計到養(yǎng)老地產(chǎn)》。2012年接受《建筑中國周刊》“對話建筑界”專訪，并發(fā)文《在自由的生活中老去－適老化設(shè)計理想與實踐》。2012年易居中國CRIC“養(yǎng)老地產(chǎn)精英論壇”主題演講
《適老化住宅設(shè)計》。
2012年，成立獨立設(shè)計研究公司—上海棲元建筑設(shè)計有限公司，專業(yè)從事老年居住產(chǎn)品的設(shè)計研究，同時受多家開發(fā)企業(yè)委托開展適老化住宅產(chǎn)品系統(tǒng)性研發(fā)和設(shè)計。為了更好的整合上下游資源，參股了專業(yè)養(yǎng)老管理投資公司，逐步走向成熟的專業(yè)一體化的道路
在項目實踐上，棲城不斷探索符合中國國情的養(yǎng)老住宅。比較典型的比如建設(shè)中的海南儋州海陽城項目。作為全國退休人員養(yǎng)老示范基地，儋州市2012年重點工程，棲城與業(yè)主和管理公司共同探索一種嵌入式全齡社區(qū)模式。50萬平米的大型社區(qū)里，配建5萬平米的援助式老年公寓，同時對其余的住宅產(chǎn)品進行適老化設(shè)計。 項目建成后將由上海親和源養(yǎng)老管理有限公司負(fù)責(zé)運營管理。
另外比如位于上海金山頤和苑老年服務(wù)中心項目。作為金山區(qū)重點項目，目標(biāo)打造一個包含獨立式居住、援助式居住，護理單元及其它公共配套設(shè)施的持續(xù)護理型退休社區(qū)（CCRC）。
還有設(shè)計過程中的上海金地集團格林世界養(yǎng)老住宅項目，位于成熟的居住社區(qū)內(nèi)，棲城與業(yè)主共同探索一種城市酒店型養(yǎng)老公寓模式，如何與現(xiàn)有社區(qū)良好的互動成為一大主題。
比較特殊的則是北京當(dāng)代MOMA萬國城老年公寓改建項目。如何讓原有的高端城市住宅向適合老年人居住的空間形式轉(zhuǎn)變，對設(shè)計提出了更高的挑戰(zhàn)。
結(jié)語
對房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者來說，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅需要考慮政府政策導(dǎo)向，還需要把控經(jīng)濟和市場的發(fā)展方向和規(guī)律，并結(jié)合當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏胶头绞�，這樣才能給市場提供合適的產(chǎn)品。
對于設(shè)計單位來說，必須深刻理解中國老年人各類需求，同時對老年住宅類產(chǎn)品運營模式有全面的了解，然后對規(guī)劃、建筑、景觀到室內(nèi)進行全過程設(shè)計把控，才能創(chuàng)作出合格的老年住宅作品。
一個社會對弱勢群體的關(guān)注程度，反應(yīng)了社會的文明程度。對于老年人這個群體，我們需要給予的不是同情和可憐，而是通過我們的努力，為他們提供一個符合社會公平性的平臺。這才是我們從事老年事業(yè)的工作真正出發(fā)點。
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