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住宅房荒商業(yè)房慌 樓市重心正在轉(zhuǎn)移 [推薦]
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1、住宅房荒 商業(yè)心慌
慌張的情緒在2004年秋季蔓延。當(dāng)身邊的朋友不再問:“哪個項目好?”而問,“哪個項目還能排得到號?”不再要求“我看好了房,幫忙打點折”,而是要求“我交了定金,一定要幫我買到房”時,我們發(fā)現(xiàn):樓荒來臨。
開發(fā)商說,今年供給的短缺,是因為宏觀調(diào)控的大背景——有地的沒錢,有錢的沒地,又有錢又有地的沒辦法拆遷,所以新開項目銳減。但是,宏觀調(diào)控?zé)o法解釋商業(yè)項目的放量,在住宅比去年同期減量9.2%,僅有520.4萬平方米新開工時,商業(yè)新開工90.23萬平方米,比去年增長23.7%,而竣工38.3萬平方米,增長1.4倍。樓荒的只是住宅,商業(yè)仍然心慌。
購房者說,所有的住宅項目都供不應(yīng)求,所以只要趕緊下手搶一套,那就不會虧了。可是,大多數(shù)宣布“每套房子都有三個人等著搶”的項目,售樓部并沒有在開盤第二天關(guān)門。因為購房者搶的并不是每一套房。20萬—40萬的住宅搶得不亦樂乎,而40萬—60萬仍然腳步緩慢。一次置業(yè)者砸鍋賣鐵,二次置業(yè)者淡定從容,于是樓荒的只是居家戶型,奢侈戶型無法慌張。
哪些區(qū)域荒?哪些區(qū)域還不到荒的時間?哪些戶型先下手為強(qiáng)?哪些戶型不妨細(xì)選?樓市有風(fēng)險,入市需謹(jǐn)慎。
統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)
住宅供給減9.2%
商業(yè)供給增1.4倍
住宅空置率下降43.1%
辦公樓空置面積增加13.1%
商鋪空置面積增加21.2%
國家嚴(yán)控土地,緊縮貸款,投資增速度放緩,在建項目運行緩慢。上報項目僅完成全年計劃投資33.3%。本年投資計劃10億以上的7個項目完成度為30%,僅成都南區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)度最快,完成度為49.7%。
雖然政府加大了土地投放力度,但治理土地購買市場,仍然客觀上增加了企業(yè)購地后資金壓力,已購?fù)恋貏庸ぞ徛,房地產(chǎn)新開工面積呈下降趨勢。累計購買土地617.6萬平方米,同比增加62.7%。新開工641.5萬平方米,下降5%?⒐ぃ常叮矗等f平方米,增長13.5%。其中住宅新開工520.4萬平方米,減少9.2%;而商業(yè)新開工90.23萬平方米,增加23.7%,竣工38.3萬平方米,增加1.4倍。
住宅空置大幅度下降帶動總體空置降低。七月,商品房銷售進(jìn)度明顯加快,竣工銷售率保持很高水平。商品房預(yù)售面積占整個商品房銷售面積的73%,為現(xiàn)房銷售面積的2.7倍?罩妹娣e152.8萬平方米,比去年同期下降23.4%,其中住宅下降43.1%。辦公樓和商鋪空置面積比去年同期增加:辦公樓空置面積增加13.1%,商鋪空置面積增加21.2%。特別需要注意的是辦公樓,其除了空置面積增加13.1%之外,施工面積增加24%,竣工面積增加0.1%,銷售面積卻降達(dá)51.9%。
樓市重心轉(zhuǎn)移城東
2003年,全年新開樓盤194個,入市面積達(dá)711.53萬平方米,而2004年住宅新開工僅520.4萬平方米。樓市重心轉(zhuǎn)移城東,早在2003年已可見預(yù)兆。
城西南不相上下,郊區(qū)化趨勢明顯。郊區(qū)共有55個新盤開盤,入市面積達(dá)284.8萬平米,占總量的40.34%,比例最高。
城南、城西新盤數(shù)量及規(guī)模僅次于郊區(qū),整體供給規(guī)模所占比例均在17%左右。
城東、城北開盤較少,分別有18個和15個新盤面市,所占比例不到10%,房地產(chǎn)開發(fā)相對淡靜。
從各區(qū)域所推樓盤規(guī)模來看,城東的樓盤平均規(guī)模達(dá)到3.65萬平方米,僅次于郊區(qū),主要是城東大規(guī)模項目面市較多,如萬科金色樂章、錦洲花園、蜀都花園等,受其拉升所致。
城南與市中區(qū)的平均規(guī)模大體相當(dāng),多為獨棟電梯物業(yè)。
就戶型和單位面積來看,2004年在戶型和單位面積上的供應(yīng)將會更加理性,中小戶型將是市場供應(yīng)的主流。一方面是由于在售小戶型受到市場的青睞,取得了良好的銷售業(yè)績;另一方面是以中戶型為賣點的樓盤頻頻亮相,其主力供給面積多控制在80平方米-110平方米之間,滿足了占市場主體地位的社會階層的住房需求及購買能力。
2003年二環(huán)至三環(huán)線內(nèi)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地段,新盤增量高居各環(huán)線之首。從方位來看,目前仍以城西、城南的供應(yīng)為主;城東受政府向東發(fā)展規(guī)劃的帶動,已有眾多項目蓄勢待發(fā);而城北也由于沙河新城、萬科房產(chǎn)等大盤的跟進(jìn),有望在今年得以全面釋放,城北樓盤品質(zhì)亦可得到有效提升。
2、樓荒心慌常識莫忘
編者按:9月23日,2004年成都第24屆秋季房交會將在后子門的房地產(chǎn)交易中心拉開帷幕。相比上半年供應(yīng)量稍顯不足的態(tài)勢,下半年無論從新開樓盤面積和建筑形態(tài)的多樣性方面都讓處于“饑渴”狀態(tài)的成都購房者有了更多、更廣泛的選擇空間。
面對房交會上各類新盤的大面積亮相、各種優(yōu)惠措施的促銷,許多購房者的初次置業(yè)計劃很可能被打亂。針對高于自己預(yù)算中的售價和令人心儀的更大面積的戶型,怎樣重新評估自身的購房能力,保證在日后供樓的同時也能舒心地生活,成了初次置業(yè)者心中的疑慮。鑒于此,“黃金樓市·2005成都樓荒報告”特別報道小組緊急行動,為心慌的購房者準(zhǔn)備了一份置業(yè)參考。
購買期房五項注意
期房盡管顯示出許多優(yōu)越性,但伴之而來的,則是期房的購買風(fēng)險,一旦不慎,則會惹出許多麻煩。那么如何避免風(fēng)險,買一套好期房呢?業(yè)內(nèi)人士提出了五項注意:
一是對公司的信譽(yù)、實力要細(xì)細(xì)考證。購房者首先要選好公司,選擇那些信譽(yù)好、實力強(qiáng)的大企業(yè)。這些公司考慮到信譽(yù),都能做到按期按質(zhì)交房。
二是購期房要選好時機(jī)。在開發(fā)商已經(jīng)開始動工的基礎(chǔ)上去購買。因為開發(fā)商已經(jīng)開工并初步開始建設(shè),表明按期交工有了初步保障,同時可以在施工期間到工地察看其質(zhì)量,從而做到心中有數(shù)。
三是對周邊環(huán)境要心中有數(shù)。買期房有一個過程,因此對周邊環(huán)境的潛在變化要心中有數(shù),看一看買期房之處是否有環(huán)境惡化的可能性。因為購期房的一個目的就為了購一套稱心房,如果周邊環(huán)境不好,又有什么意義呢?
四是關(guān)注開發(fā)商的物業(yè)管理承諾。影響人們購期房積極性的一個重要原因,則是對未來物業(yè)管理的擔(dān)憂。期房將來被誰管理、怎么管理、如何收費,都是一個未知數(shù)。如果買了套物業(yè)管理不好的房子,不僅不安全,還生活不舒暢。因此,購期房時,必須先要向開發(fā)商了解將來的物業(yè)管理構(gòu)想,并要他們給一定的承諾,以保證將來入住時,享受到良好的物業(yè)管理。
五是合同簽訂最好請律師參謀。購房是一件大事,有的花費十幾萬元、幾十萬元甚至上百萬元。如今購房引發(fā)的糾紛也越來越多,在購期房中,其潛在風(fēng)險很大,那么如何避免它,或者在發(fā)生糾紛時,如何對自己有利呢?業(yè)內(nèi)人士建議,購房者在與開發(fā)商進(jìn)行購房合同的簽訂時,要請律師去辦理,以保障自己的合法權(quán)益。
粗心大意最易犯五種錯
目前房地產(chǎn)市場之所以顯得有些混亂,固然存在制度尚欠完善、某些開發(fā)商巧設(shè)陷阱、故意違規(guī)等方面的問題,但購房人在購房過程中存在的觀念誤區(qū)也是促成糾紛以及助長少數(shù)不法開發(fā)商大膽犯規(guī)的重要因素。購房人存在的觀念誤區(qū)主要有以下幾個方面:
廣告承諾具有法律效用。許多消費者是通過廣告了解一個樓盤的,廣告上有許多令你動心的話。但當(dāng)發(fā)生糾紛時,廣告是不能完全相信的,需要的還是合同書和法律保障的各種文本。所以,消費者要仔細(xì)鑒別售房廣告,不要被廣告上的話語所迷惑。
只要售樓書精致,樓盤就一定優(yōu)良。人們常有一種印象,從售樓書看房子———售樓書精致似乎房子品質(zhì)就好,其實這是一大誤區(qū)。現(xiàn)在的售樓書越印越精美,常有“樓”與“書”不符的情況。
買房子一定能升值。如今,銀行利率很低,很多人把買房當(dāng)作投資手段,都希望能夠升值,但不是所有的房子都能升值。對樓盤要多加調(diào)研,地理位置、規(guī)劃、物業(yè)管理怎么樣。必要時,可以向?qū)<易稍儭?BR> 盲從心理。由于購房人不可能也沒必要成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家,因而他們往往無法獲得購房決策所必需的真實完整的信息,購房人往往盲從一些片面信息做出盲目決策,具體表現(xiàn)為盲從開發(fā)商、盲從鄰居、親戚和朋友。
對合同、契約的重要性認(rèn)識不足。購房合同或契約是約束房屋買賣雙方交易行為的重要法律文件,是解決合同有效期內(nèi)可能出現(xiàn)的購房糾紛的主要依據(jù)。但是,在實際購房中,一種情形是購房人對購房合同重視不足,對合同文本缺乏推敲;第二種情形是購房人缺乏合同方面的有關(guān)知識,雖然認(rèn)真看過,但根本發(fā)現(xiàn)不了問題,即使發(fā)現(xiàn)問題,也不知如何改正;第三種情形是相信開發(fā)商的口頭承諾,由于口頭承諾是不具法律效力的,一旦出現(xiàn)問題,購房人很難追究其責(zé)任。
看懂圖紙很關(guān)鍵
展會上的圖紙?zhí)嗔,但不一定都有用。最管用的圖紙應(yīng)該是建筑的施工藍(lán)圖,因為工程最標(biāo)準(zhǔn)、最有表現(xiàn)力的語言是這種圖形語言———有了藍(lán)圖,一個項目的家底就能摸個十之六七。但是這種藍(lán)圖專業(yè)性太強(qiáng),別說是普通購房者,就是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)沒接觸過工程的人,看著也特別吃力。好在為了促銷,開發(fā)商們推出了許多施工藍(lán)圖的衍生產(chǎn)品,如標(biāo)準(zhǔn)戶型圖、小區(qū)平面圖、戶型組合平面圖(樓的標(biāo)準(zhǔn)層單元組合平面)等。這些衍生圖紙大多是施工藍(lán)圖的簡化版、美化版,購房者最好多搜集所關(guān)注項目的這類圖紙,對于置業(yè)判斷很有幫助。
那么衍生圖紙看什么呢?
1、小區(qū)平面圖?葱^(qū)平面圖,主要要看建筑的相互關(guān)系,建筑的小環(huán)境、采光、通風(fēng)條件等。
2、戶型組合平面。戶型組合平面,主要看你的套型的小環(huán)境,如有沒有對視、遮擋問題,鄰里關(guān)系、電梯噪聲等問題。
3、戶型圖。戶型圖的作用大家最清楚,主要看空間布局是否合理,面積尺度是否合適等。不過,在這里再給您提個醒,有尺寸的圖紙最好!
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