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“天空之戰(zhàn)”的光鮮與隱憂 [推薦]
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截至七月,重慶已建成30座200米以上建筑,在建和規(guī)劃中的300米以上超高層建筑還有6座,成為繼上海、深圳、廣州之后的中國大陸第四大摩天城市。當(dāng)一座座摩天高樓拔地而起,挑戰(zhàn)也隨之而來——
1、摩天高樓林立,中心城區(qū)成“曼哈頓”
9月9日,渝中區(qū)小米市街行人匆匆。一墻之隔的重慶101大廈工地內(nèi),三三兩兩的工人正進行瑣碎的拆除工作。在這個萬豪國際金融中心的遺址上,施工人員必須清理完建筑垃圾方能深挖基地,開始新摩天大樓的修建。
11年前的2003年,萬豪國際金融中心正式開工,這座77層、高377米的大廈,曾被譽為“西南第一高樓”。令人遺憾的是,“西南第一高樓”開工四年、僅蓋到八樓就因資金不足而終止。直到今年3月,工地上才有了動靜。
為激活這塊寶貴的土地資源,渝中區(qū)宣布,萬豪地塊原址將矗立一座101層的高樓,431米,將是解放碑的最高建筑。
對于修建摩天高樓,渝中區(qū)一直有種特殊的情結(jié)。
“渝中區(qū)地不寬,不能橫向攤餅子,只能向空中發(fā)展,縱向提升品質(zhì)�！庇逯袇^(qū)政府副區(qū)長蔚傳忠稱,渝中區(qū)陸地面積18.54平方公里,是全市38個區(qū)中最小的�！霸趶椡柚亍钡膲毫ο�,集約用地的發(fā)展方向就是“向天空要地”。渝中區(qū)將推出一系列措施鼓勵樓宇經(jīng)濟提檔升級。
實際上,摩天大樓的出現(xiàn),本身就是經(jīng)濟集約的表現(xiàn)。摩天大樓可以提供兩三萬人的就業(yè)崗位,每天帶來十幾萬的人流量。由此,土地的集約利用將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益,將建筑高度提升為經(jīng)濟收益的高度。在日本、中國香港,人均土地資源量很少,要承載眾多人口,城市只好向立體化、向高層發(fā)展。
一位業(yè)內(nèi)人士透露,我國的第一輪摩天樓熱潮是90年代初開始的,主要是集中在上海的陸家嘴,“當(dāng)時的摩天高樓是作為國家形象建立的,和上海發(fā)展成亞洲的金融中心的目標(biāo)緊密聯(lián)系。”
與昔日的陸家嘴一樣,渝中區(qū)也面臨“成長的困惑”——作為國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點區(qū)域之一,渝中區(qū)正大力發(fā)展高端服務(wù)業(yè)、建設(shè)商貿(mào)服務(wù)高地,培育寫字樓經(jīng)濟和商鋪經(jīng)濟是著力點之一。作為衡量大都市服務(wù)配套能力的超高層建筑,盡快跟上城市的發(fā)展需求似乎成為必然。
如今,在解放碑的“十字金街”,英利國際金融中心、新華國際、環(huán)球金融中心等摩天大樓“扎堆”聚集�！霸谔焐峡粗貞c,感覺像是到了曼哈頓。找解放碑這一地標(biāo)要費老大的勁。”多次參與《鳥瞰新重慶》拍攝任務(wù)的重慶電視臺資深電視人宋林感嘆。
2、“天空之戰(zhàn)”白熱化,“城市高度”不斷刷新
摩天大樓的黃金時代始于上世紀30年代的芝加哥和紐約。在美國,摩天大樓代表著資本自發(fā)形成的商業(yè)力量。比如以帝國大廈、世貿(mào)中心為代表的紐約超高層建筑群,不僅匯集了全世界最有影響力的銀行、保險、證券公司,還有能源制造業(yè)巨頭,創(chuàng)造了富可敵國的金融中心。
據(jù)了解,中國在建超高層主要分布在一線城市及部分經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場活躍的二線城市,重慶、武漢、天津、蘇州、貴陽等城市超高層項目建設(shè)處于活躍期。因為摩天建筑一旦蓋好,便可聚集起高端商業(yè)、高端服務(wù)業(yè)、高端酒店,一般能成為具有地標(biāo)性的中心商務(wù)區(qū)。它帶來的高租金、高旅游觀光價值、高關(guān)注度,促使開發(fā)商們不斷向著“最高”挺進。
在重慶,越來越多的地區(qū)加入了城市天際線的角逐——
2012年7月,福布斯中文網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù):摩天大樓最多的10個中國內(nèi)地城市,重慶排名第8,重慶英利國際金融中心(288米)是當(dāng)時的西部最高樓。
英利的紀錄沒保持多久。2013年,338.9米的解放碑環(huán)球金融中心已經(jīng)封頂。
此后,“天空之戰(zhàn)”越演越烈,“城市高度”不斷刷新。2014年,當(dāng)468米高的“嘉陵帆影”二期主體施工在渝中區(qū)化龍橋片區(qū)推進,江北區(qū)傳來消息,重慶第一、全國第五、世界第七高樓的江北嘴重慶國際金融中心主體建筑——470米高的“世界花”項目,今年將進行主體施工,2018年竣工。
截至目前,我市已建成200米以上的超高層建筑30棟,分布在渝中、江北、南岸、九龍坡、大渡口、涪陵等城區(qū)。
城市發(fā)展新區(qū)的其他城市也加入了摩天大樓建設(shè)的行列。據(jù)悉,我市在建的180米以上超高層建筑有14座,主要分布在渝中區(qū)解放碑及化龍橋、江北區(qū)江北嘴以及觀音橋、九龍坡區(qū)謝家灣、渝北區(qū)新牌坊及冉家壩等地。合川區(qū)金鹿街因一棟278.5米高的尚信國際廣場項目赫然上榜。
市社科院區(qū)域經(jīng)濟研究中心研究員李勇提醒,重慶作為全國五大中心城市之一,經(jīng)濟輻射西部,適當(dāng)建設(shè)些摩天大樓是城市發(fā)展的需求。但也應(yīng)充分考慮環(huán)境、市場、成本等綜合因素。摩天大樓熱的背后,是各地經(jīng)濟發(fā)展帶來的建地標(biāo)性建筑的沖動。
調(diào)查顯示,摩天大樓的租戶主要來自銀行和金融服務(wù)業(yè),約占租用總面積的55%,其次是商業(yè)服務(wù)和律師事務(wù)所,占16%,而科技和電信行業(yè)是重要的潛在租戶,占11%。這意味著,只有像銀行、保險、咨詢、互聯(lián)網(wǎng)等第三產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達、城市土地資源又十分有限的地方,才需集約型的高層建筑。
“摩天大樓拔地而起讓人興奮,但我們卻更關(guān)注光彩背后的隱憂�！本W(wǎng)友“藍天下”表示,在經(jīng)濟發(fā)達程度、商業(yè)密度及可能產(chǎn)生的聚集效應(yīng)都與一線城市有巨大差距的情況下,二三線城市建高層建筑,當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟實力及消費能力能否承受高昂的租金、物業(yè)等運營讓人擔(dān)心。
據(jù)悉,即便在上海,摩天高樓的空置率也通常在25%~30%之間浮動。
3、避免淪為巨型垃圾,強化規(guī)劃運營是關(guān)鍵
記者從有關(guān)方面了解到,截至7月,重慶在建和規(guī)劃中的300米以上超高層建筑已有6棟。我市已建成的30座200米以上建筑中,非住宅用途的市區(qū)高樓有23棟,成為繼上海、深圳、廣州之后的中國大陸第四大摩天城市。此外,重慶已規(guī)劃建設(shè)的摩天大樓還有近50棟。
同濟大學(xué)復(fù)雜工程管理學(xué)院副教授李永奎認為,如果把摩天大樓的生命周期分為規(guī)劃、建設(shè)、運營三個環(huán)節(jié),中國現(xiàn)在最重視也是最擅長的就是建設(shè),但一前一后的兩頭忽視掉了,是非常危險的。
避免摩天大樓淪為巨型垃圾,強化規(guī)劃、運營環(huán)節(jié)是關(guān)鍵。
以南岸區(qū)為例,2009年建成的喜來登雙子塔,因其金碧輝煌的外觀成為南濱路上的地標(biāo)。當(dāng)兩座黑色寫字樓在喜來登不遠處拔地而起的時候,不和諧的景觀讓網(wǎng)友們吐糟:“不是說兩江四岸的規(guī)劃要顯山露水嗎?南濱路還是不要修太多高層把南山擋住了啊!”
江北嘴的“世界花”同樣引發(fā)熱議:“陸家嘴建摩天高樓,有雙向八車道。江北嘴目前大部分道路是四車道,今后會不會擁堵令人擔(dān)憂�！�
重慶大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院副教授陳綱認為,摩天大樓設(shè)計應(yīng)更多照顧到城市天際輪廓線,規(guī)劃部門管理非常重要。開發(fā)商不能一味追求獨樹一幟,應(yīng)與周邊環(huán)境協(xié)調(diào),并對環(huán)境承載力進行可行性研究。
龐大的資金支出,也是業(yè)界反對摩天大樓的重要原因。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,摩天大樓從拿地到項目建成,平均開發(fā)周期為五年以上,投資規(guī)模動輒數(shù)十億或上百億元,開發(fā)商稍有不慎資金就會“掉鏈子”。摩天大樓后期運營的壓力也非常沉重,摩天大樓收租償還投入成本一般需要15年甚至更長時間。
統(tǒng)計顯示,美國高度排名前50的摩天大樓的投資方,有16座來自房地產(chǎn)或者物業(yè)公司,其余34座主要來自零售、石化等實體企業(yè)。以實體企業(yè)投資為主體的美國發(fā)展模式,意味著大樓建成后出租運營壓力不大,企業(yè)總部本身就會消化一部分。但中國由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的大樓,建成后即面臨銷售或者出租壓力。
維護費用同樣讓人頭疼。比如420.5米高、88層樓的上海金茂大廈,如果使用壽命以65年計算,管理費用約是建設(shè)投資的3倍,僅日常管理維護費用,每天就需“燒錢”100萬元。
仲量聯(lián)行華西區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部董事謝文彬建議,摩天大樓應(yīng)從定位、規(guī)劃和管理等方面提高超高層項目的資產(chǎn)價值,使之成為高品質(zhì)、高回報、可持續(xù)發(fā)展的地標(biāo)性建筑�！ �
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