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曹仁超：最好的買房時(shí)代已經(jīng)過(guò)去 別做蝸牛亂買房 [推薦]
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許多人誤以為“磚頭”是對(duì)抗通脹的最佳工具，以為通脹高時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著上漲，有人甚至以為房?jī)r(jià)升幅必然大于通脹率，可惜事實(shí)并非如此。高通脹期間房?jī)r(jià)也有可能不升反跌。
不背龜殼不做蝸牛
自古以來(lái)，結(jié)婚是中國(guó)人的終身大事�；槎Y辦得隆重又體面，象征男方家族富有、地位高。中國(guó)人通常認(rèn)為“成家”先要“立室”,買了房“有瓦遮頭”,才能建立屬于自己的家。相反，婚后要租屋或與家人同住，就好像寄人籬下一樣。
老曹我年輕的時(shí)候，香港已經(jīng)流行“四仔主義”,提倡男人一生要達(dá)成四個(gè)目標(biāo)：“買架車仔，買層樓仔，娶個(gè)老婆仔，生個(gè)仔仔”,也就是“買輛車、買套房、娶妻、生子”.這個(gè)想法至今仍然經(jīng)久不衰，香港近年房?jī)r(jià)不斷上漲，不少年輕人振臂高呼“沒(méi)錢買房，女友不肯嫁”,或者“買不起房就不結(jié)婚”.買房仿佛成了結(jié)婚的必要條件。
2011年有內(nèi)地網(wǎng)民分享及總結(jié)出“中國(guó)十大城市娶親花費(fèi)清單”.結(jié)果深圳第一，娶親需要208.2萬(wàn)元人民幣，花費(fèi)同樣超過(guò)200萬(wàn)元人民幣的還包括北京（202.8萬(wàn)元）及上海（200.8萬(wàn)元）；超過(guò)100萬(wàn)元人民幣的則有杭州（178.2萬(wàn)元）、廣州（128萬(wàn)元）、天津（108.6萬(wàn)元）及南京（102.8萬(wàn)元）。
深圳娶親清單包括均價(jià)人民幣178.4萬(wàn)元的樓房一套（80平方米）、裝修10萬(wàn)元、家具5萬(wàn)元、轎車10萬(wàn)元、度蜜月1.2萬(wàn)元，以及拍拖兩年的消費(fèi)約3.6萬(wàn)元。清單中假設(shè)辦喜酒的4萬(wàn)元人民幣可以靠收紅包相抵，并以花費(fèi)不算太高的韓國(guó)為度蜜月地點(diǎn)。簡(jiǎn)單算算可知房子在清單所列的相關(guān)開(kāi)支中占了近九成。
假設(shè)男方有資產(chǎn)30萬(wàn)元人民幣，年薪6萬(wàn)元人民幣，他要傾家蕩產(chǎn)不吃不喝并工作30年，才能“風(fēng)風(fēng)光光”娶老婆。反之，如果住在深圳的小情侶不買房的話，不需20萬(wàn)元人民幣就可以組織家庭了。也難怪內(nèi)地近年吹起了“裸婚”風(fēng)。
為結(jié)婚買房，不合時(shí)宜
我老曹認(rèn)為，結(jié)婚要有自己的房子，只是上一代人所定的規(guī)則，已經(jīng)不合時(shí)宜，年輕人應(yīng)該敢于推翻舊制，因時(shí)制宜。
現(xiàn)在內(nèi)地有種說(shuō)法，說(shuō)高房?jī)r(jià)是丈母娘推上去的，因?yàn)檎赡改镆笈畠航Y(jié)婚時(shí)男方必須要有一套房子。
我老曹則不是。我女兒結(jié)婚時(shí)，我沒(méi)有出錢也沒(méi)有借錢給他們買房子。他們自己買不起房子的話，就應(yīng)該去租，何必勉強(qiáng)買下？我老曹實(shí)在不希望女兒依賴父母，應(yīng)該自食其力，況且我不贊成年輕人太早買房，年輕人買房越遲越好！
我老曹常說(shuō)40歲以前不要買房。40歲以前如果買了房，我就沒(méi)有錢投資《信報(bào)》了。當(dāng)年10 萬(wàn)港元買一套房子，到現(xiàn)在是300萬(wàn)港元，但我用那10萬(wàn)港元投資《信報(bào)》，2007 年價(jià)值1500萬(wàn)港元，還不包括過(guò)去30 年所派的股息。
騰訊的創(chuàng)辦人馬化騰也是放棄了買房，用積蓄來(lái)創(chuàng)立騰訊，今天公司市值已超過(guò)4000億港元。若他當(dāng)初選擇買房，沒(méi)有創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)在可能只是一個(gè)住在小公寓里的打工仔。
內(nèi)地物業(yè)市場(chǎng)“市場(chǎng)化”由1994年開(kāi)始，參考外國(guó)例子， 最少有28年好景，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程刻不容緩，已經(jīng)買了房的到2022年都不用太擔(dān)心房?jī)r(jià)大幅回落。但內(nèi)地房地產(chǎn)持續(xù)上漲已經(jīng)超過(guò)15年，還能持續(xù)多久？我老曹認(rèn)為維持不到五年。而內(nèi)地經(jīng)濟(jì)未來(lái)看漲多久？15 年。
以人均收入計(jì)算，香港和內(nèi)地的房?jī)r(jià)都是天價(jià)。國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)萊坊（Knight Frank）2012 年公布的主要國(guó)際住宅指數(shù)（Prime International Residential Index,簡(jiǎn)稱PIRI）顯示，以當(dāng)?shù)啬昃杖雭?lái)買一個(gè)100平方米的豪宅計(jì)算，香港地區(qū)位列全球第五，需要96.4 年的收入來(lái)買房子。
該機(jī)構(gòu)又指出，由2006年第四季至2011年這五年間，香港平均房?jī)r(jià)升幅達(dá)93%,屬于全球第二熾熱的樓市。而《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》2012年3月曾發(fā)表季度房?jī)r(jià)指數(shù)，比較21個(gè)經(jīng)濟(jì)體，結(jié)果發(fā)現(xiàn)中國(guó)香港的房?jī)r(jià)比“合理價(jià)值”（長(zhǎng)遠(yuǎn)售價(jià)與租金收入的平均比率）高出58%,世界排名第二，僅次于新加坡。但需知道新加坡85%的人口居住在政府提供的租屋里，也就是說(shuō)受高房?jī)r(jià)影響的只是新移民。
美國(guó)美世咨詢公司（Mercer, LLC）公布了一份“2011年全球214個(gè)大型城市生活成本調(diào)查報(bào)告”,香港排名第九，是中國(guó)城市中排名最高的。報(bào)告稱香港生活成本激增主要來(lái)自房屋租金。而內(nèi)地城市的排名均比前一年上升，上海和北京分列第16 和17位，廣州第31位。
陸地上爬得最慢的動(dòng)物是蝸牛，海里面游得最慢的是寄居蟹。它們?yōu)槭裁葱袆?dòng)如此緩慢？因?yàn)樗鼈內(nèi)急持鴼�。背著殼，做房奴，不但不能隨心所欲地消費(fèi)，更嚴(yán)重的后果是因?yàn)橘I了房子，缺乏資金，也失去了承受創(chuàng)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的膽量，會(huì)白白錯(cuò)過(guò)“以錢賺錢”的創(chuàng)富機(jī)會(huì)。
我老曹明白，想擁有自己的物業(yè)并不過(guò)分。畢竟有自己的房子，婚后非但不用跟父母同住，省卻很多麻煩，而且婚后生活似乎也更有保障、更有安全感。不過(guò)要記住樓房絕對(duì)有可能是你一生中付出最多錢去買的東西，大部分人為了買它，要負(fù)債數(shù)十年。
最好的買房時(shí)代已經(jīng)過(guò)去
許多人誤以為“磚頭”是對(duì)抗通脹的最佳工具，以為通脹高時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著上漲，有人甚至以為房?jī)r(jià)升幅必然大于通脹率，可惜事實(shí)并非如此。高通脹期間房?jī)r(jià)也有可能不升反跌。
通脹或通縮，一般看消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（Consumer Price Index, CPI）走勢(shì)，CPI 包含食物價(jià)格、服務(wù)收費(fèi)、住宅租金等數(shù)字，而房?jī)r(jià)沒(méi)有計(jì)算在香港的CPI中。標(biāo)普/凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，根據(jù)美國(guó)房?jī)r(jià)由1890年至今120多年來(lái)的走勢(shì)，我們無(wú)法證明通脹和房?jī)r(jià)是同步的。
戰(zhàn)后至今，美國(guó)房?jī)r(jià)平均每年升幅大約只比CPI高2%,但樓市本身已經(jīng)歷過(guò)幾次周期，例如1987~1994年回落、1995~2006年上升，及至2006年下半年起再次回落，2012年起又再次上升。
同樣地，除了1975~1976年及1998~2003年，通脹每年都有，但房?jī)r(jià)卻幾次大起大落，回顧歷史即知，影響房?jī)r(jià)的因素很多，即使是通脹期間價(jià)格也會(huì)下跌。
香港地產(chǎn)的“黃金30年”起步于1967年，至1997 年結(jié)束。1973~1974年期間，香港通脹率達(dá)到雙位數(shù)，受石油（行情 專區(qū)）危機(jī)影響，香港房?jī)r(jià)不升反跌，跌幅更超過(guò)三分之一。1974年香港地區(qū)銀行（行情 專區(qū)）界宣布為樓宇按揭做15 年分期付款，令1975~1981年房?jī)r(jià)大幅上升，由每平方尺200港元升至1100港元，升幅達(dá)四倍多。
1997 年7 月亞洲金融風(fēng)暴，加上剛成立的香港特區(qū)政府仍決定推行“八萬(wàn)五”住房政策，承諾每年供應(yīng)8.5萬(wàn)個(gè)居住單位。香港房?jī)r(jià)由1997年8月至2003年4月狂瀉65%,人人叫苦連天。當(dāng)時(shí)CPI仍在上漲。
到2010年政府推出“額外印花稅”,打擊炒賣，令成交量減少，房?jī)r(jià)才稍微回落， 2011年起房?jī)r(jià)又再次拾級(jí)而上。
由此證明除了通脹，房?jī)r(jià)還受信貸松緊、經(jīng)濟(jì)盛衰、政策等因素影響，如果單單為了抗通脹而買房，很容易連本帶利虧掉。房?jī)r(jià)和通脹不一定同步，因此我們不應(yīng)抱著為了抗通脹的心態(tài)而買房，也不要當(dāng)買房是儲(chǔ)蓄；買房絕對(duì)是一項(xiàng)投資。
買房不一定保值，更不保證能助你飛黃騰達(dá)。買樓宇按揭不但增加自己的負(fù)債，還是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)不小的杠桿投資，除非首期金額大、貸款額和利息開(kāi)支小，風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)相對(duì)低一些。若靠貸款來(lái)買房，樓房表面上是資產(chǎn)，實(shí)際卻是債項(xiàng)。暢銷書(shū)《富爸爸，窮爸爸》甚至建議我們不要為了買房而負(fù)債，我們應(yīng)該買入的是資產(chǎn)而非債項(xiàng)。
別忘了1997年和2003年不少香港中產(chǎn)家庭變成負(fù)資產(chǎn)，破產(chǎn)的例子比比皆是。買房百分百是投資，而投資不是百分百會(huì)賺的。老土一點(diǎn)，就如廣告所說(shuō)：投資有風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格會(huì)升也會(huì)跌。
不要因?yàn)殄e(cuò)誤的觀念而讓自己負(fù)上過(guò)百萬(wàn)元的債務(wù)，成為每天為還款而打工的房奴。我們應(yīng)該抱著投資物業(yè)、讓財(cái)富增值的心態(tài)來(lái)買賣物業(yè)。
我老曹認(rèn)為，在決定把大量資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)前，必須先認(rèn)清投資和居住需要的分別。置業(yè)應(yīng)從投資角度考慮，從升值潛力去決定何時(shí)買賣。如果你只求“有瓦遮頭”,便應(yīng)從實(shí)際需要角度出發(fā)，租一間你需要的房子居住，不要貿(mào)然買下�！ �
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