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武漢樓盤爭相傍地鐵 40個地鐵樓盤30個在"鬧眼子" [推薦]
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“每一寸鐵軌下面都是財富�！睂τ诘罔F，經(jīng)濟學(xué)家這樣描述。但實際上，開發(fā)商對地鐵商機的判斷，一點兒不比經(jīng)濟學(xué)家差。6年前，地鐵試驗段開通時，就有樓盤傍上了地鐵。去年12月28日，武漢地鐵2號線開通試運營，在便捷人們出行的同時，給沿線的樓市送出了一份“新年賀禮”。近期，記者在對江城地鐵周邊樓盤的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有部分樓盤的價格存在不同程度上漲，不少樓盤甚至借機忽悠。
40多個樓盤魚龍混雜
“正地鐵房”不到10個
從國內(nèi)外通地鐵的城市看，地鐵是沿線樓市最重要的利好之一。
什么是地鐵房？按照地鐵網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的上海統(tǒng)計部門的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：距離地鐵站點步行5分鐘內(nèi)的房子，稱為“正地鐵房”；10分鐘內(nèi)稱為“準(zhǔn)地鐵房”。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前武漢在售新房中，號稱“緊鄰2號線站點”的樓盤有42個，其中有的樓盤距離站點足足有5公里。
近日，記者沿地鐵線各個站點，對步行能到達(dá)的20多個樓盤進(jìn)行了探訪，用腳實地“測量”樓盤離地鐵站出口的距離。
在地鐵起點金銀潭站，出站口的隔壁就是常青花園，步行約15分鐘可以到達(dá)美聯(lián)奧林匹克花園一期小區(qū)里。美聯(lián)的項目近百萬方，其靠近地鐵金銀潭的二期在建，記者目測，如果二期建成，步行到地鐵口只要幾分鐘。
武昌積玉橋站旁邊，云集了很多樓盤，不過，只有靠近A出口的萬達(dá)公館離地鐵站最近，屬于“正地鐵房”。另外多個項目雖然在賣房時一直宣傳地鐵概念，但實際距離很遠(yuǎn)。
洪山廣場站位于武昌核心區(qū)，目前在售的新盤不多。南國悅公館項目從地鐵口出站，沿著民主路步行，約3分鐘可以到達(dá)；斜對面的華潤置地公館，步行不到10分鐘。
中南路地鐵站出口，步行5分鐘可以達(dá)到中南國際城；武珞路上的寶通寺站出站口，步行約10分鐘可以達(dá)到百瑞景社區(qū)；光谷廣場站出站后步行約5分鐘可以到達(dá)光谷世界城的社區(qū)內(nèi)部；珞喻路95號離地鐵廣埠屯站，步行約3分鐘；凱樂桂園樓下就是地鐵虎泉站。
利好滋生“傍一族”
車程5分鐘也敢叫地鐵盤
40多個地鐵沿線樓盤中，有不少是傍地鐵盤的。比如光谷一樓盤，對外宣傳的是“項目坐落于武漢光谷的中心城區(qū)，距離地鐵2號線僅僅5分鐘車程�！庇浾咴诘貓D上看到，該項目位于關(guān)山大道上，離光谷廣場地鐵站有3.9公里。從地鐵站到該項目，不管是選擇開車還是打出租車，不堵車才能實現(xiàn)5分鐘到達(dá)。
位于雄楚大道南湖邊的一個樓盤，也宣稱地鐵2號線開通，讓它與漢口中心無縫對接。實際上，這個“對接”的前提是，從這個樓盤出發(fā)到最近的虎泉地鐵站約為2.5公里。顯然，步行到這個地鐵站，會把上班族累死。
漢口火車站附近一個樓盤，說是地鐵站附近，實際上相距3.2公里，顯然不是步行十來分鐘就能坐地鐵上下班的。武珞路上一個樓盤，號稱緊挨中南路地鐵站，實際上步行超過5分鐘；武昌石牌嶺路上一個樓盤，從寶通寺站亞貿(mào)旁的出口一出來，抬頭就能看到，但是步行繞過去的話大約需要一刻鐘。
元旦期間，沿著地鐵線去淘房的周先生說，一些樓盤的宣傳挺坑爹的，“雙地鐵盤、步行可達(dá)”，看廣告很誘人，實際上走死人。有些樓盤故意將交通示意圖標(biāo)注得離地鐵站很近，如果不實地去走一圈，難得發(fā)現(xiàn)真正所耗費的時間。
個別盤漲幅翻倍
房價在地鐵規(guī)劃期已透支
中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容曾在武漢演講時特別推薦了自己買房的秘訣，就是跟著地鐵投資，“地鐵一通，房價肯定翻番，應(yīng)該提前在附近投資。”
縱觀國內(nèi)一線城市經(jīng)驗，地鐵有效輻射2公里內(nèi)，房價平均上漲幅度在10%—20%。但實際上，武漢地鐵2號線還未通車前，沿線房價早已漲過幾輪了。
顯然，開發(fā)商已經(jīng)比買房人更早來炒作地鐵概念。2006年11月16日，武漢首個地鐵項目地鐵2號線一期工程試驗段正式動工，由此，地鐵沿線周邊的土地成為了開發(fā)企業(yè)角逐的熱點。2006年至2009年是武漢房價上漲最為迅猛的一段時間，光2007年武漢房價就上漲了25%。2008年，武漢積玉橋地鐵站附近多個樓盤競相開盤，都以地鐵作為一個重大賣點，樓盤價格也從入市時的7600元左右，一路漲到了2012年的12000元。
記者手頭上曾經(jīng)的踩盤數(shù)據(jù)顯示，2009年底，位于江漢路附近的寶利金中央榮御均價為13000—15000元/平方米，去年11月，價格漲到了17000元。武昌的百瑞景2010年10月底小高層最低價12000元/平方米起，現(xiàn)在是12000—13000元。
而地鐵起始站點的新興片區(qū)，更是早早就把地鐵作為最大的賣點。金銀湖一些樓盤早在幾年前就宣傳地鐵概念，地鐵2號線延長線還沒開工，光谷腹地一些樓盤就將地鐵站標(biāo)注在了宣傳冊里。
中國指數(shù)院華中分院研究副總監(jiān)李國政也感嘆，地鐵價格因素在過去的幾年已經(jīng)被透支，現(xiàn)在2號線沿線樓盤最低在8000元左右，最高2萬多，已經(jīng)沒有便宜可講。
沿線新房大多微漲
預(yù)計兩端樓盤受益最大
至今，地鐵開通已經(jīng)近半月，這期間沿線新房市場有何變化？
記者走訪發(fā)現(xiàn)，市中心樓盤因價格已經(jīng)很高，目前并未出現(xiàn)普遍的大幅漲價。
從江漢路地鐵站D出口出來，步行幾分鐘就到達(dá)了寶利金中央榮御樓盤。目前在售的小戶型，四梯18戶，均價18000元。這個樓盤在地鐵開通后并未漲價，因為價格已經(jīng)夠高了。另外幾個市區(qū)過萬元的樓盤，價格也沒有明顯變化。
不過，沿線有一些中檔樓盤，在地鐵開通前后，價格略有調(diào)整。如武昌某樓盤，原均價10000元，在地鐵開通后，同樣的戶型，價格調(diào)整到了10600元；離光谷廣場兩站路的某樓盤，價格也調(diào)漲了500元/平方米。南國悅公館于去年12月份開盤，樓盤策劃經(jīng)理介紹，開盤后銷售比較好，于今年元旦前取消了部分優(yōu)惠，元旦后也小幅調(diào)價，目前的價格比開盤時高1000元/平方米。
對此，李國政表示，地鐵在規(guī)劃時期對樓盤價值的帶動效應(yīng)最明顯，隨著地鐵建設(shè)開工，區(qū)域市場逐漸成熟，價格增幅會逐漸變小。開發(fā)商早在地鐵開通之前就會將地鐵效應(yīng)發(fā)揮到最大化，以吸引客戶。另一方面，購房者實際上也是在購買一種預(yù)期，期望以開通前較低的價格換取開通后的便利和升值。
省房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會專家殷躍建認(rèn)為，按一線城市規(guī)律，樓盤離地鐵站點400米以內(nèi)的項目，地鐵開通后將帶來20%—40%的上漲，可見軌道交通對于房價的拔升作用是相當(dāng)明顯的。通常來說，越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵所產(chǎn)生的效益就越大，房價升值也越大，其中又以地鐵經(jīng)濟端口（地鐵起始站與終點站）房價增值最大，城市中心地帶由于交通配套齊全，價格受影響反而并不明顯。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地鐵物業(yè)的規(guī)律就是漲得快、跌得慢，正常行情下每年漲10%應(yīng)無問題，即使房價下跌，地鐵物業(yè)的跌幅也比平均水平要低。
在地鐵沿線，買一套新房、二手房，需要多少成本，目前的價格經(jīng)過多輪上漲后，是不是已經(jīng)出現(xiàn)了虛高？近日來，記者帶著這些疑問對地鐵沿線的樓盤進(jìn)行最直白的探訪和解析。
新房選擇范圍較廣
沿線每平7600元—18000元
地鐵2號線從金銀潭到光谷，其房價呈現(xiàn)“金銀潭<光谷<武昌/漢口中心”的態(tài)勢。金銀潭屬于沿途樓市中價格最低的，如美聯(lián)奧林匹克花園，2010年10月一期開盤均價是6300元，現(xiàn)在二期均價在7600元左右。
沿著2號線前進(jìn)，常青花園1/2中心均價9500元；王家墩東站旁的泛海國際居住區(qū)悅海園五號樓主推的85、88精裝兩房，價格14500元；漢口火車站附近的大武漢1911正在推60平米精裝LOFT公寓，“買一層送一層”，均價18500元。江漢路的寶利金中央榮御自不必說，最貴18000元；積玉橋附近新房在12000元—22000元；洪山廣場和中南多在13000元—15000元。武昌虎泉至光谷廣場區(qū)間，均價在12000元左右。也就是說，現(xiàn)在買一套100平方米的地鐵新房，不低于76萬元。
據(jù)搜房網(wǎng)一項調(diào)查顯示，在100多位受訪者中，超過八成人愿意在地鐵周邊買房，多數(shù)人希望沿線房價能保持穩(wěn)定甚至再低一點。據(jù)了解，面對2號線新房價格7600元—18000元/平方米的區(qū)間，只有不到一成人認(rèn)為這個價格區(qū)間是“物超所值”，大多數(shù)人認(rèn)為沿線房價偏高。
房主調(diào)價試探
地鐵開通催熱二手房市場
相對于新房市場的“冷靜”，二手房市場是最不淡定的。
武漢開通地鐵2號線就像引爆江城二手房市場升溫的“導(dǎo)火索”。地鐵積玉橋站連接漢口和武昌，2號線開通后，附近一些樓盤的房東預(yù)期發(fā)生變化。據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，積玉橋片的賣房信息中，城開玉橋新都115平方米的房子，從135萬元提到140萬元；錦江國際城107平方米的房子從125萬元漲到130萬元；金地國際花園88平方米的房子，原價110萬元，現(xiàn)價115萬元。常青花園片區(qū)中，常青花園四小區(qū)，原來85平方米左右的房源，去年12月售價62萬左右，現(xiàn)在在65萬以上。中聯(lián)地產(chǎn)常青花園周邊店長郭曉妹介紹，由于常青花園房源較少，且有“學(xué)區(qū)房”優(yōu)勢的考慮，所以一旦有新的房源，業(yè)主基本“咬得較死”，很難談價。目前這一片區(qū)買家基本持觀望態(tài)度。
漲幅最大的要數(shù)魯巷商圈的樓盤�！懊滋m印象”小區(qū)100平方米的房子，以前售價100萬元，房東在地鐵通了后提價到120萬元，且拒絕議價。對于地鐵沿線房東坐地起價的行為，21世紀(jì)不動產(chǎn)研究總監(jiān)黃蕾調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這在2號線兩頭的常青和光谷片區(qū)表現(xiàn)得尤為明顯。常青片區(qū)8000元/平方米左右的均價，相對于二環(huán)內(nèi)上萬元的房價不算高，部分房東在地鐵開通后期望值提高。光谷片區(qū)一些房東提價，更多是試探性的。
租賃市場方面，看好地鐵交通的便利性，租客對地鐵口附近的房源明顯關(guān)注多了。
記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，2號線地鐵換乘點房租漲幅較大，一室一廳的房租是最貴的。如洪山廣場站可換乘4號線，目前區(qū)域內(nèi)月租均價為2100元，一室一廳月租一般為1600元。
光谷片占據(jù)了2號線特殊的地理位置，房租3年翻一番。公開資料顯示，光谷片2009年單間僅為三五百元，兩室也只要900多元，而現(xiàn)在單間普遍都在500元以上，新小區(qū)基本在1200元以上，兩室的多數(shù)都在2000元以上。即使是房齡15年以上的較舊小區(qū)，價格也從2009年的700元上下漲到了1500元，翻了一倍。
二手房價格逼近新房
有價無市成交難漲
不過，對于提價，購房者并不買賬。楊家灣—虎泉片區(qū)二手房交易一直比較活躍，在地鐵利好下，交易量卻沒有明顯上升。中聯(lián)地產(chǎn)店長左喬說，買家確實多，但面對房價漲幅大的房源，購房者問的多買的少，觀望意味濃。
黃蕾說，這幾天，地鐵周邊的租房率和成交率都沒有明顯提升。因為每年到12月底，租賃市場和交易市場都不是旺季，一是因為大家都想看看2013年的市場再做決定，二是新年交替時，老百姓也收緊了錢袋子，對于購置房產(chǎn)這件大事，除非是性價比特別高的房子，才會出手購買。一般而言，地鐵開通后，會讓地鐵周邊的二手房市場越來越旺，但這個時間段，還沒有特別明顯變化。
從賣方的心理看，原先一少部分中低價位的房子，房東將掛牌價小幅波動。比如常青片區(qū)，均價在7000—8000元的地區(qū)，有少數(shù)房東期望值提高了點。但現(xiàn)在這個提高，不僅是因為地鐵開通，也是看到去年一年房地產(chǎn)市場比較火，到春節(jié)前了，想看看2013年的市場行情再決定。但在高價位的片區(qū)，掛牌價仍屬穩(wěn)定。比如洪山廣場周邊的店，由于此片區(qū)成交均價都已到了13000元至14000元左右，所以掛牌價比較穩(wěn)定。
今年新房市場風(fēng)生水起，二手房成交量卻顯得平淡，在黃蕾看來，主因是中心城區(qū)二手房價格逼近新房，造成“有價無市”局面。地鐵開通后，買方的購買價格期望值并沒有同步提升，因此地鐵開通很難大幅提升沿線二手房交易量。
地鐵拉長購房半徑
建議購買地鐵未來
地鐵開通，最重要的價值是拉長了購房者的選擇半徑，原先覺得路途遙遠(yuǎn)的地方，因為地鐵而縮短了時間和距離�？缃�、跨區(qū)域買房將成為一種趨勢，尤其是地鐵2號線將光谷到金銀潭的距離“縮短”，購房者有了直觀感受后，更能夠接受還在規(guī)劃中的地鐵及周邊樓盤了。
中國指數(shù)院華中分院研究副總監(jiān)李國政認(rèn)為，地鐵的開通已經(jīng)給沿線樓盤帶來幾輪上漲，現(xiàn)在2號線周邊樓盤價格都已透支，未來漲幅將有限。不過，其他未開通的地鐵房可以成為購房的首選。
億房網(wǎng)研究員謝添也認(rèn)為，目前3號線、4號線、5號線、8號線兩端的樓盤，還有好多每平米僅為5000元到7000元的，對剛需族而言還有購買機會。目前，武漢市正大力建設(shè)其他地鐵線路，購房者可以沿著這些線路實地考察，不一定非要局限于地鐵的核心站點�！ �
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