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武漢樓盤爭相傍地鐵 40個地鐵樓盤30個在"鬧眼子" [推薦]
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“每一寸鐵軌下面都是財富!睂τ诘罔F,經(jīng)濟學(xué)家這樣描述。但實際上,開發(fā)商對地鐵商機的判斷,一點兒不比經(jīng)濟學(xué)家差。6年前,地鐵試驗段開通時,就有樓盤傍上了地鐵。去年12月28日,武漢地鐵2號線開通試運營,在便捷人們出行的同時,給沿線的樓市送出了一份“新年賀禮”。近期,記者在對江城地鐵周邊樓盤的調(diào)查中發(fā)現(xiàn),有部分樓盤的價格存在不同程度上漲,不少樓盤甚至借機忽悠。 40多個樓盤魚龍混雜 “正地鐵房”不到10個 從國內(nèi)外通地鐵的城市看,地鐵是沿線樓市最重要的利好之一。 什么是地鐵房?按照地鐵網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的上海統(tǒng)計部門的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是:距離地鐵站點步行5分鐘內(nèi)的房子,稱為“正地鐵房”;10分鐘內(nèi)稱為“準(zhǔn)地鐵房”。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前武漢在售新房中,號稱“緊鄰2號線站點”的樓盤有42個,其中有的樓盤距離站點足足有5公里。 近日,記者沿地鐵線各個站點,對步行能到達(dá)的20多個樓盤進(jìn)行了探訪,用腳實地“測量”樓盤離地鐵站出口的距離。 在地鐵起點金銀潭站,出站口的隔壁就是常青花園,步行約15分鐘可以到達(dá)美聯(lián)奧林匹克花園一期小區(qū)里。美聯(lián)的項目近百萬方,其靠近地鐵金銀潭的二期在建,記者目測,如果二期建成,步行到地鐵口只要幾分鐘。 武昌積玉橋站旁邊,云集了很多樓盤,不過,只有靠近A出口的萬達(dá)公館離地鐵站最近,屬于“正地鐵房”。另外多個項目雖然在賣房時一直宣傳地鐵概念,但實際距離很遠(yuǎn)。 洪山廣場站位于武昌核心區(qū),目前在售的新盤不多。南國悅公館項目從地鐵口出站,沿著民主路步行,約3分鐘可以到達(dá);斜對面的華潤置地公館,步行不到10分鐘。 中南路地鐵站出口,步行5分鐘可以達(dá)到中南國際城;武珞路上的寶通寺站出站口,步行約10分鐘可以達(dá)到百瑞景社區(qū);光谷廣場站出站后步行約5分鐘可以到達(dá)光谷世界城的社區(qū)內(nèi)部;珞喻路95號離地鐵廣埠屯站,步行約3分鐘;凱樂桂園樓下就是地鐵虎泉站。 利好滋生“傍一族” 車程5分鐘也敢叫地鐵盤 40多個地鐵沿線樓盤中,有不少是傍地鐵盤的。比如光谷一樓盤,對外宣傳的是“項目坐落于武漢光谷的中心城區(qū),距離地鐵2號線僅僅5分鐘車程!庇浾咴诘貓D上看到,該項目位于關(guān)山大道上,離光谷廣場地鐵站有3.9公里。從地鐵站到該項目,不管是選擇開車還是打出租車,不堵車才能實現(xiàn)5分鐘到達(dá)。 位于雄楚大道南湖邊的一個樓盤,也宣稱地鐵2號線開通,讓它與漢口中心無縫對接。實際上,這個“對接”的前提是,從這個樓盤出發(fā)到最近的虎泉地鐵站約為2.5公里。顯然,步行到這個地鐵站,會把上班族累死。 漢口火車站附近一個樓盤,說是地鐵站附近,實際上相距3.2公里,顯然不是步行十來分鐘就能坐地鐵上下班的。武珞路上一個樓盤,號稱緊挨中南路地鐵站,實際上步行超過5分鐘;武昌石牌嶺路上一個樓盤,從寶通寺站亞貿(mào)旁的出口一出來,抬頭就能看到,但是步行繞過去的話大約需要一刻鐘。 元旦期間,沿著地鐵線去淘房的周先生說,一些樓盤的宣傳挺坑爹的,“雙地鐵盤、步行可達(dá)”,看廣告很誘人,實際上走死人。有些樓盤故意將交通示意圖標(biāo)注得離地鐵站很近,如果不實地去走一圈,難得發(fā)現(xiàn)真正所耗費的時間。
個別盤漲幅翻倍 房價在地鐵規(guī)劃期已透支 中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容曾在武漢演講時特別推薦了自己買房的秘訣,就是跟著地鐵投資,“地鐵一通,房價肯定翻番,應(yīng)該提前在附近投資。” 縱觀國內(nèi)一線城市經(jīng)驗,地鐵有效輻射2公里內(nèi),房價平均上漲幅度在10%—20%。但實際上,武漢地鐵2號線還未通車前,沿線房價早已漲過幾輪了。 顯然,開發(fā)商已經(jīng)比買房人更早來炒作地鐵概念。2006年11月16日,武漢首個地鐵項目地鐵2號線一期工程試驗段正式動工,由此,地鐵沿線周邊的土地成為了開發(fā)企業(yè)角逐的熱點。2006年至2009年是武漢房價上漲最為迅猛的一段時間,光2007年武漢房價就上漲了25%。2008年,武漢積玉橋地鐵站附近多個樓盤競相開盤,都以地鐵作為一個重大賣點,樓盤價格也從入市時的7600元左右,一路漲到了2012年的12000元。 記者手頭上曾經(jīng)的踩盤數(shù)據(jù)顯示,2009年底,位于江漢路附近的寶利金中央榮御均價為13000—15000元/平方米,去年11月,價格漲到了17000元。武昌的百瑞景2010年10月底小高層最低價12000元/平方米起,現(xiàn)在是12000—13000元。 而地鐵起始站點的新興片區(qū),更是早早就把地鐵作為最大的賣點。金銀湖一些樓盤早在幾年前就宣傳地鐵概念,地鐵2號線延長線還沒開工,光谷腹地一些樓盤就將地鐵站標(biāo)注在了宣傳冊里。 中國指數(shù)院華中分院研究副總監(jiān)李國政也感嘆,地鐵價格因素在過去的幾年已經(jīng)被透支,現(xiàn)在2號線沿線樓盤最低在8000元左右,最高2萬多,已經(jīng)沒有便宜可講。 沿線新房大多微漲 預(yù)計兩端樓盤受益最大 至今,地鐵開通已經(jīng)近半月,這期間沿線新房市場有何變化? 記者走訪發(fā)現(xiàn),市中心樓盤因價格已經(jīng)很高,目前并未出現(xiàn)普遍的大幅漲價。 從江漢路地鐵站D出口出來,步行幾分鐘就到達(dá)了寶利金中央榮御樓盤。目前在售的小戶型,四梯18戶,均價18000元。這個樓盤在地鐵開通后并未漲價,因為價格已經(jīng)夠高了。另外幾個市區(qū)過萬元的樓盤,價格也沒有明顯變化。 不過,沿線有一些中檔樓盤,在地鐵開通前后,價格略有調(diào)整。如武昌某樓盤,原均價10000元,在地鐵開通后,同樣的戶型,價格調(diào)整到了10600元;離光谷廣場兩站路的某樓盤,價格也調(diào)漲了500元/平方米。南國悅公館于去年12月份開盤,樓盤策劃經(jīng)理介紹,開盤后銷售比較好,于今年元旦前取消了部分優(yōu)惠,元旦后也小幅調(diào)價,目前的價格比開盤時高1000元/平方米。 對此,李國政表示,地鐵在規(guī)劃時期對樓盤價值的帶動效應(yīng)最明顯,隨著地鐵建設(shè)開工,區(qū)域市場逐漸成熟,價格增幅會逐漸變小。開發(fā)商早在地鐵開通之前就會將地鐵效應(yīng)發(fā)揮到最大化,以吸引客戶。另一方面,購房者實際上也是在購買一種預(yù)期,期望以開通前較低的價格換取開通后的便利和升值。 省房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會專家殷躍建認(rèn)為,按一線城市規(guī)律,樓盤離地鐵站點400米以內(nèi)的項目,地鐵開通后將帶來20%—40%的上漲,可見軌道交通對于房價的拔升作用是相當(dāng)明顯的。通常來說,越是交通不成熟的區(qū)域,地鐵所產(chǎn)生的效益就越大,房價升值也越大,其中又以地鐵經(jīng)濟端口(地鐵起始站與終點站)房價增值最大,城市中心地帶由于交通配套齊全,價格受影響反而并不明顯。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,地鐵物業(yè)的規(guī)律就是漲得快、跌得慢,正常行情下每年漲10%應(yīng)無問題,即使房價下跌,地鐵物業(yè)的跌幅也比平均水平要低。
在地鐵沿線,買一套新房、二手房,需要多少成本,目前的價格經(jīng)過多輪上漲后,是不是已經(jīng)出現(xiàn)了虛高?近日來,記者帶著這些疑問對地鐵沿線的樓盤進(jìn)行最直白的探訪和解析。 新房選擇范圍較廣 沿線每平7600元—18000元 地鐵2號線從金銀潭到光谷,其房價呈現(xiàn)“金銀潭<光谷<武昌/漢口中心”的態(tài)勢。金銀潭屬于沿途樓市中價格最低的,如美聯(lián)奧林匹克花園,2010年10月一期開盤均價是6300元,現(xiàn)在二期均價在7600元左右。 沿著2號線前進(jìn),常青花園1/2中心均價9500元;王家墩東站旁的泛海國際居住區(qū)悅海園五號樓主推的85、88精裝兩房,價格14500元;漢口火車站附近的大武漢1911正在推60平米精裝LOFT公寓,“買一層送一層”,均價18500元。江漢路的寶利金中央榮御自不必說,最貴18000元;積玉橋附近新房在12000元—22000元;洪山廣場和中南多在13000元—15000元。武昌虎泉至光谷廣場區(qū)間,均價在12000元左右。也就是說,現(xiàn)在買一套100平方米的地鐵新房,不低于76萬元。 據(jù)搜房網(wǎng)一項調(diào)查顯示,在100多位受訪者中,超過八成人愿意在地鐵周邊買房,多數(shù)人希望沿線房價能保持穩(wěn)定甚至再低一點。據(jù)了解,面對2號線新房價格7600元—18000元/平方米的區(qū)間,只有不到一成人認(rèn)為這個價格區(qū)間是“物超所值”,大多數(shù)人認(rèn)為沿線房價偏高。 房主調(diào)價試探 地鐵開通催熱二手房市場 相對于新房市場的“冷靜”,二手房市場是最不淡定的。 武漢開通地鐵2號線就像引爆江城二手房市場升溫的“導(dǎo)火索”。地鐵積玉橋站連接漢口和武昌,2號線開通后,附近一些樓盤的房東預(yù)期發(fā)生變化。據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計,積玉橋片的賣房信息中,城開玉橋新都115平方米的房子,從135萬元提到140萬元;錦江國際城107平方米的房子從125萬元漲到130萬元;金地國際花園88平方米的房子,原價110萬元,現(xiàn)價115萬元。常青花園片區(qū)中,常青花園四小區(qū),原來85平方米左右的房源,去年12月售價62萬左右,現(xiàn)在在65萬以上。中聯(lián)地產(chǎn)常青花園周邊店長郭曉妹介紹,由于常青花園房源較少,且有“學(xué)區(qū)房”優(yōu)勢的考慮,所以一旦有新的房源,業(yè)主基本“咬得較死”,很難談價。目前這一片區(qū)買家基本持觀望態(tài)度。 漲幅最大的要數(shù)魯巷商圈的樓盤!懊滋m印象”小區(qū)100平方米的房子,以前售價100萬元,房東在地鐵通了后提價到120萬元,且拒絕議價。對于地鐵沿線房東坐地起價的行為,21世紀(jì)不動產(chǎn)研究總監(jiān)黃蕾調(diào)查發(fā)現(xiàn),這在2號線兩頭的常青和光谷片區(qū)表現(xiàn)得尤為明顯。常青片區(qū)8000元/平方米左右的均價,相對于二環(huán)內(nèi)上萬元的房價不算高,部分房東在地鐵開通后期望值提高。光谷片區(qū)一些房東提價,更多是試探性的。 租賃市場方面,看好地鐵交通的便利性,租客對地鐵口附近的房源明顯關(guān)注多了。 記者走訪市場發(fā)現(xiàn),2號線地鐵換乘點房租漲幅較大,一室一廳的房租是最貴的。如洪山廣場站可換乘4號線,目前區(qū)域內(nèi)月租均價為2100元,一室一廳月租一般為1600元。 光谷片占據(jù)了2號線特殊的地理位置,房租3年翻一番。公開資料顯示,光谷片2009年單間僅為三五百元,兩室也只要900多元,而現(xiàn)在單間普遍都在500元以上,新小區(qū)基本在1200元以上,兩室的多數(shù)都在2000元以上。即使是房齡15年以上的較舊小區(qū),價格也從2009年的700元上下漲到了1500元,翻了一倍。 二手房價格逼近新房 有價無市成交難漲 不過,對于提價,購房者并不買賬。楊家灣—虎泉片區(qū)二手房交易一直比較活躍,在地鐵利好下,交易量卻沒有明顯上升。中聯(lián)地產(chǎn)店長左喬說,買家確實多,但面對房價漲幅大的房源,購房者問的多買的少,觀望意味濃。 黃蕾說,這幾天,地鐵周邊的租房率和成交率都沒有明顯提升。因為每年到12月底,租賃市場和交易市場都不是旺季,一是因為大家都想看看2013年的市場再做決定,二是新年交替時,老百姓也收緊了錢袋子,對于購置房產(chǎn)這件大事,除非是性價比特別高的房子,才會出手購買。一般而言,地鐵開通后,會讓地鐵周邊的二手房市場越來越旺,但這個時間段,還沒有特別明顯變化。 從賣方的心理看,原先一少部分中低價位的房子,房東將掛牌價小幅波動。比如常青片區(qū),均價在7000—8000元的地區(qū),有少數(shù)房東期望值提高了點。但現(xiàn)在這個提高,不僅是因為地鐵開通,也是看到去年一年房地產(chǎn)市場比較火,到春節(jié)前了,想看看2013年的市場行情再決定。但在高價位的片區(qū),掛牌價仍屬穩(wěn)定。比如洪山廣場周邊的店,由于此片區(qū)成交均價都已到了13000元至14000元左右,所以掛牌價比較穩(wěn)定。 今年新房市場風(fēng)生水起,二手房成交量卻顯得平淡,在黃蕾看來,主因是中心城區(qū)二手房價格逼近新房,造成“有價無市”局面。地鐵開通后,買方的購買價格期望值并沒有同步提升,因此地鐵開通很難大幅提升沿線二手房交易量。 地鐵拉長購房半徑 建議購買地鐵未來 地鐵開通,最重要的價值是拉長了購房者的選擇半徑,原先覺得路途遙遠(yuǎn)的地方,因為地鐵而縮短了時間和距離?缃、跨區(qū)域買房將成為一種趨勢,尤其是地鐵2號線將光谷到金銀潭的距離“縮短”,購房者有了直觀感受后,更能夠接受還在規(guī)劃中的地鐵及周邊樓盤了。 中國指數(shù)院華中分院研究副總監(jiān)李國政認(rèn)為,地鐵的開通已經(jīng)給沿線樓盤帶來幾輪上漲,現(xiàn)在2號線周邊樓盤價格都已透支,未來漲幅將有限。不過,其他未開通的地鐵房可以成為購房的首選。 億房網(wǎng)研究員謝添也認(rèn)為,目前3號線、4號線、5號線、8號線兩端的樓盤,還有好多每平米僅為5000元到7000元的,對剛需族而言還有購買機會。目前,武漢市正大力建設(shè)其他地鐵線路,購房者可以沿著這些線路實地考察,不一定非要局限于地鐵的核心站點!
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