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深圳62萬本爭議房產(chǎn)證被指無效 將追認有效 [推薦]
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深圳2009年后由市房地產(chǎn)權(quán)登記中心核發(fā)的62萬本房產(chǎn)證，因核發(fā)機構(gòu)不具備法定職責，被指無效，引發(fā)系列爭議乃至官司。深圳市政府為此提請市人大修訂《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》。修正案草案日前提交市五屆人大常委會第十八次會議審議，草案擬授權(quán)市房地產(chǎn)權(quán)登記中心為法定登記機構(gòu)，之前核發(fā)的房產(chǎn)證也追認有效。
曾引發(fā)業(yè)主狀告規(guī)土委
在2009年下半年之后領(lǐng)取房產(chǎn)證的深圳業(yè)主會發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證所蓋印章并非以前的市規(guī)劃國土部門，而是深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心的專用印章，該中心是市規(guī)劃國土委下屬事業(yè)單位。而按照現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，核發(fā)房產(chǎn)證的法定職責屬于市規(guī)劃國土委。因此，盡管市房地產(chǎn)權(quán)登記中心受規(guī)劃國土委委托核發(fā)房產(chǎn)證，但沒有法律上的依據(jù)，在法律上是無效的。
為此，去年8月，龍崗中心城19區(qū)華業(yè)玫瑰郡4號樓的3位業(yè)主，將市規(guī)劃國土委及市房地產(chǎn)權(quán)登記中心告上法庭，要求撤銷現(xiàn)有房產(chǎn)證并重新核發(fā)房產(chǎn)證。業(yè)主們認為，事業(yè)單位不是行政機構(gòu)，雖然可以接受規(guī)劃國土部門委托從事登記管理工作，但應(yīng)以規(guī)劃國土部門名義進行，由規(guī)劃國土部門對外承擔責任。
針對質(zhì)疑，市規(guī)劃國土委曾回應(yīng)，登記中心隸屬規(guī)劃國土委，主要職責來源于黨政機關(guān)的編制文件，其作出的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記行為是有關(guān)編制文件賦予的職責，因此其核發(fā)的房產(chǎn)證符合法定程序，是合法有效的行為。規(guī)劃國土委可以對這些房產(chǎn)證的效力予以確認，并承擔由此產(chǎn)生的法律后果。
與《物權(quán)法》接軌存主體瑕疵
并非只有這3位業(yè)主走上法庭，此事的爭議大范圍存在，引發(fā)大量業(yè)主不安。深圳市政府在提請市人大修法的說明中透露，以市房地產(chǎn)權(quán)登記中心名義核發(fā)的房產(chǎn)證有62萬余本，目前尚在繼續(xù)發(fā)證。
市政府解釋稱，根據(jù)2007年實施的《物權(quán)法》第十條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理”。為此，在2009年的機構(gòu)改革中，市編辦明確“市房地產(chǎn)權(quán)登記中心統(tǒng)一集中負責全市房地產(chǎn)權(quán)登記工作”�！段餀�(quán)法》規(guī)范登記主體為登記機構(gòu)，使得現(xiàn)行《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》與之存在較大差異，與實際操作一定程度脫節(jié)，產(chǎn)生了大量行政訴訟、信訪，危及房地產(chǎn)登記公示公信力�！按罅繕I(yè)主已向法院起訴，要求確認登記中心核發(fā)的房產(chǎn)證無效，由規(guī)劃國土部門重新核發(fā)。
市人大也認為，這62萬本由市房地產(chǎn)權(quán)登記中心核發(fā)的房產(chǎn)證，與原有條例規(guī)定的登記主體不符，存在主體上的瑕疵，為避免登記行為不必要的反復(fù)和權(quán)屬長期處于不確定狀態(tài)，亟需對這一登記行為進行補正。
已核發(fā)房產(chǎn)證將追認有效
根據(jù)條例修正案草案，對原有條例第四條進行修改，規(guī)定市房地產(chǎn)主管部門負責對特區(qū)房地產(chǎn)登記工作進行指導(dǎo)，監(jiān)督市房地產(chǎn)權(quán)登記中心履行職責，市房地產(chǎn)權(quán)登記中心負責集中統(tǒng)一辦理特區(qū)房地產(chǎn)登記，這樣意味著登記中心被授權(quán)作為法定登記機構(gòu)。
除授權(quán)外，修正案草案還對之前市房地產(chǎn)權(quán)登記中心已核發(fā)的房產(chǎn)證的效力予以追認，這62萬本房產(chǎn)證與更早前國土部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，具有同等法律效力。
關(guān)注
草案未體現(xiàn)“違建不予登記”
去年，深圳市法制辦曾公布由市規(guī)劃國土委起草的《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》(修訂草案送審稿)，并公開征集市民意見。當時的修訂稿中，曾規(guī)定對7種不予以登記產(chǎn)權(quán)的情形予以明確。最值得關(guān)注的是，“申請登記的房地產(chǎn)存在違法加建、擴建、改建等違反規(guī)劃、土地管理法律法規(guī)的情形，規(guī)劃土地監(jiān)察機構(gòu)作出行政處罰決定后，當事人拒不履行行政處罰決定的”也將不予以登記產(chǎn)權(quán)，對違建給出明文法律約束。在此次公布的修正案草案中，并沒有類似規(guī)定。
市人大在審議意見時指出，下一步應(yīng)對房地產(chǎn)登記工作中出現(xiàn)的熱點、難點問題作進一步梳理和研究，使條例更好適應(yīng)需要，進一步保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法利益。
修訂細節(jié)
省去4件材料辦房地產(chǎn)證簡化
修改內(nèi)容：《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》原本規(guī)定，房產(chǎn)登記需提交7項材料，包括土地使用權(quán)屬證明、建筑許可證、施工許可證、建筑物竣工驗收證、竣工結(jié)算書、建筑設(shè)計總平面圖和建筑物竣工圖、實地測繪結(jié)果報告書。修正案草案中規(guī)定，上述7項材料中，建筑許可證、施工許可證、建筑設(shè)計總平面圖、建筑物竣工圖等4件材料不用再提交。南都記者注意到，修改后的辦證材料，主要和竣工驗收有關(guān)。
理由：市政府認為，有的材料已與現(xiàn)行立法規(guī)定不一致，如，“竣工驗收證”已變?yōu)椤翱⒐を炇蘸细褡C明(備案)”。有的實際與房地產(chǎn)登記無關(guān)，如，“建筑設(shè)計總平面圖、建筑物竣工圖”等。提交這些材料往往導(dǎo)致“辦證難”，不利于房地產(chǎn)權(quán)利的確認和交易秩序的維護。此次修訂擬剔除與登記無關(guān)的4件無關(guān)材料，提高效率，減少辦證遲延引發(fā)的糾紛。
[辦房產(chǎn)證申請材料]
原先：
(一)土地使用權(quán)屬證明
(二)建筑許可證
(三)施工許可證
(四)建筑物竣工驗收證
(五)經(jīng)市政府指定的機構(gòu)審定的竣工結(jié)算書
(六)建筑設(shè)計總平面圖、建筑物竣工圖(包括單體建筑平面、立面、剖面圖)
(七)登記機關(guān)認可的測量機構(gòu)出具的實地測繪結(jié)果報告書
新規(guī)：
(一)《房地產(chǎn)初始登記申請表》
(二)申請人身份證明
(三)土地使用權(quán)屬證明
(四)建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格的證明文件
(五)竣工驗收合格的證明文件
(六)竣工測繪報告
(七)竣工結(jié)算文件
房地產(chǎn)證遺失或無需補發(fā)公告
修改內(nèi)容：條例原規(guī)定房地產(chǎn)證遺失補發(fā)的，除由當事人在指定報紙上刊登遺失聲明(200元左右)外，還須由登記機關(guān)作出補發(fā)公告，公告期6個月，公告費高達3000元。修正案草案擬刪去補發(fā)公告這一環(huán)節(jié)。關(guān)于登記費用，修正案草案也有改動，原先規(guī)定的具體費用被刪去，只規(guī)定申請人應(yīng)交納房地產(chǎn)登記費，具體收費標準由市價格部門會同市房地產(chǎn)主管部門確定，這也為登記費的收取留下調(diào)整的空間。
理由：市政府認為關(guān)于公告的規(guī)定費時耗財，刪去可簡化程序，提高效率，同時減少當事人經(jīng)濟負擔。
申請文件真實性由申請人負責
修改內(nèi)容：條例修正案草案擬增加兩款內(nèi)容，核心是由申請人對申請文件的真實性負責，登記機構(gòu)對申請文件證明的事實與申請登記主體、申請登記房地產(chǎn)、申請登記內(nèi)容是否一致進行審查并負責。
理由：房地產(chǎn)登記錯誤可能造成巨大損失，帶來巨大賠償責任。不過，《物權(quán)法》及相關(guān)法律法規(guī)并未對登記機構(gòu)登記時的審查義務(wù)或標準作出明確界定。市政府表示，如果登記機構(gòu)必須進行實質(zhì)審查，與其能力和工作量不符，也容易導(dǎo)致登記機構(gòu)為規(guī)避實質(zhì)審查錯誤而延長登記時限，要求當事人提交各種用以證明材料真實性的其他輔助證明文件。(來源:南方都市報南都網(wǎng)
不配合房產(chǎn)登記擬罰5000元
修改內(nèi)容：此前條例規(guī)定，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的，可責成限期辦理登記手續(xù)，限期內(nèi)仍不辦理的，處以1000元以上5000元以下罰款。修正案草案規(guī)定，罰款額度統(tǒng)一按最高額度，處以5000元罰款。
理由：辦理房產(chǎn)證過程中，往往會出現(xiàn)不配合辦理的情形，修正案草案對此情形的處罰加大力度�！ �
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