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深圳“三舊”改造：集體用地更新至少三成歸政府 [推薦]
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近日，深圳召開全市加快城市更新實施工作動員會，并出臺《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（下稱《暫行措施》）。
據(jù)悉，在對歷史用地的處置問題上，深圳明確了政府將處置土地的80%交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（下稱“繼受單位”）進行城市更新，其余20%納入政府土地儲備。在交由繼受單位進行城市更新的土地中，仍將不少于15%的土地?zé)o償移交，納入政府土地儲備。
“這意味著，政府實際上至少拿地32%�！鄙钲诙紩鞘醒芯吭涸洪L高海燕表示，深圳2012年土地供應(yīng)計劃中，新增建設(shè)用地800公頃，而存量建設(shè)用地918公頃，存量建設(shè)用地的供應(yīng)規(guī)模首次超過新增建設(shè)用地，以城市更新為代表的土地二次開發(fā)逐步成為保障土地供給的重要力量。
《深圳市城市更新辦法》出臺已近3年，但許多城市更新項目的實施遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于計劃和規(guī)劃的審批工作，進展緩慢的一大原因就在于“土地確權(quán)”這個難題。
高海燕表示，今年5月啟動的新一輪“土改”的思路就是加強通過以城市更新的方式，推進確權(quán)工作。此番《暫行措施》出臺進一步明晰了這種確權(quán)路徑。
繼受單位為唯一土地確權(quán)主體
《暫行措施》主要從城市更新歷史用地處置、城市更新地價政策、城市更新項目的實施管理等三個方面提出了具體對策。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會主任王幼鵬介紹，《暫行措施》是為了解決已列入城市更新計劃的歷史用地處理問題，而不是對歷史用地處置的全面鋪開，體現(xiàn)了在一定范圍內(nèi)封閉運行、結(jié)果可控的原則。
在對于歷史用地的處置方式上，《暫行措施》明確了采取“房地分離、確定權(quán)益”的處置方式，即地上建筑物等由繼受單位自行拆除、清理，土地按照確定權(quán)益、利益共享的原則在政府和繼受單位之間進行分配。
針對處置后土地的出讓，《暫行措施》也有明確，即可通過協(xié)議方式出讓給項目實施主體。在地價方面，《暫行措施》參照了原城中村政策規(guī)定，明確該部分用地分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的110%計收地價。
王幼鵬表示，10%的部分用作對繼受單位歷史用地行為的處理，與每一棟房屋進行申報、接受處理、繳納地價和罰款的做法相比，更為簡潔高效，符合通過城市更新一攬子解決歷史遺留問題的原則。同時，經(jīng)過測算，此確權(quán)方式更多地保障了政府收益和公共利益。
“無地可用”的困境
城市更新對深圳而言，是個緊迫而現(xiàn)實的話題。
經(jīng)過1992年原特區(qū)內(nèi)統(tǒng)征和2004年原特區(qū)外城市化轉(zhuǎn)地之后，深圳理論上已是全國惟一將土地全部收歸國有的城市。但現(xiàn)實中，原來的農(nóng)村集體仍實際占用大量土地資源，在土地管理權(quán)上仍然存在明顯的二元化。
根據(jù)此前深圳的調(diào)查成果，除交通市政設(shè)施用地、公園綠地等外，深圳全市法定宗地面積僅約300平方公里。另據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳全市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實際占用土地近400平方公里，其中關(guān)外集體股份合作公司占用約349平方公里，約占關(guān)外建設(shè)用地總量的一半。其中約有261平方公里未辦理合法用地手續(xù)。約3/4該類土地存在著產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、征轉(zhuǎn)手續(xù)不清、違法建設(shè)等問題，極大影響了土地的盤活和利用。
此種局面如不改變，深圳市政府很快將面臨“無地可用”的困境。
2009年，廣東省出臺“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造政策，深圳隨即出臺《深圳市城市更新辦法》，全面啟動城市更新工作，但進展緩慢。
最新數(shù)據(jù)顯示，深圳全市目前已完成更新單元規(guī)劃審批項目用地面積約占已列入計劃項目用地面積的48%；已完成土地出讓手續(xù)并進入實施階段的項目用地面積僅占已列入計劃項目用地面積的8%。
“城市更新項目的實施已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于計劃和規(guī)劃的審批工作，更多的項目有待進入實際開工建設(shè)階段后方可進一步發(fā)揮城市更新的積極效應(yīng)�！蓖跤座i在當(dāng)日動員會上這樣表示。
“現(xiàn)在在深圳參與舊改不容易。城市更新項目歷史用地處置難，城市更新地價標(biāo)準(zhǔn)也很高，項目實施監(jiān)管機制也有待完善�！币晃蝗〉蒙钲邶垗弲^(qū)一個舊改項目的房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人向本報記者表示。
正是在這種背景下，今年上半年，深圳市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多次帶隊赴各區(qū)專項調(diào)研后，深圳市規(guī)劃國土委起草了上述《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的通知》�！ �
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