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深圳保障性住房之惑 [推薦]
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1、產(chǎn)品定位之困惑
眾所周知，做商品房項目首先要定位，要回答是誰來使用？--開始我們在產(chǎn)品定位的問題上就遇到了困惑。
首先，發(fā)展商在拿地時，合同中要求做多少套住房已經(jīng)明確規(guī)劃。其次，《標準》中關于戶型面積和房間數(shù)量的規(guī)定很嚴很清晰；保障性住房戶型按照房型分為四類：A類戶型為1個或兩個居住空間的戶型；B類戶型為3個居住空間的戶型；C類戶型為3個居住空間，并且可改造為4個居住空間的戶型；D類戶型為4個居住空間的戶型。保障性住房各類戶型對應的建筑面積及適用范圍如下：A類戶型建筑面積35㎡；B類戶型建筑面積50㎡；C類戶型建筑面積65㎡；D類戶型建筑面積85㎡。A、B類戶型用于保障性租賃房及廉價房；B、C類戶型用于經(jīng)濟適用房；A、B、C、D類戶型用于人才安居房。各類戶型建筑面積允許上下浮動5%，且除人才安居房外，其余保障性住房單套建筑面積應控制在65㎡以內。
對于套型面積和戶數(shù)幾乎不容許有任何變通，但是這些規(guī)定似乎又來的沒有緣由，看起來好像規(guī)定得非常清楚，可是經(jīng)不起推敲：為什么面積非得是這幾個檔次？到底這樣的面積應該有什么配置？租賃房和安居型商品房的要求有何不同？保障性住房的使用者非常寬泛，大部分居住者的家庭結構和人口數(shù)是怎樣的？在這么小的面積之下，設計一定要有側重，不可能每個空間都很舒適。保障房主要要考慮保證基本居住，那臥室是否應盡量大一點，起居室小一點？廚房應多大？衛(wèi)生間能不能做暗衛(wèi)通過機械通風呢？在那么緊的面積控制下，設計一個陽臺還是兩個陽臺？保障房的車位數(shù)量的配置那么多，造成地下室面積大，成本上升。居住保障房的人擁有汽車數(shù)量有如此之多嗎？如何很好地回答這些問題都需要我們更清晰地了解需求，需要政府部門做一些實實在在的調研工作，而不僅僅只有制度和規(guī)定。
2、設計標準之困惑
深圳市在保障住房的標準方面走在全國前列，在2010年推出了《深圳市保障性住宅建設標準》(征求意見稿)，但還必須解決它與現(xiàn)存各種規(guī)范的兼容問題。在設計過程中，大家也遇到不少困惑：接觸保障房的一些設計。但是在設計過程中還是發(fā)現(xiàn)目前關于保障房的文件多，規(guī)定多，相互之間存在矛盾，存在“一刀切”的情況
根據(jù)住建局131號文件中要求，“我市所有新建保障性住房必須按照綠色建筑標準建設”，而根據(jù)《深標》3.2.3條款要求高層小區(qū)的居住用地人均控制指標應滿足10-15㎡/人，而保障房因為容積率高、戶數(shù)多、人口密度大，人均用地指標難以滿足標準，如不去滿足將無法達到綠色建筑的參評條件，從而制約了合法施工證件的取得，從而影響進度，有違保障性住房快速開發(fā)的初衷。
關于日照：根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》及深圳市《綠色建筑評價規(guī)范》等深圳本地規(guī)范，都要求住宅建筑應滿足大寒日3小時的日照要求。目前還未有單獨針對保障性住房日照的相關規(guī)范，因此在設計中只能參照普通商品房的日照要求對待。但由于保障性住房通常容積率高，單位面積小，戶數(shù)多，考慮其實用率、節(jié)地、成本等因素，將平面設計為內廊式更為經(jīng)濟緊湊，但較難完全滿足日照要求，成為制約方案的重要因素。如果必須滿足日照，就會出現(xiàn)東西朝向的布置，這對于深圳這樣的氣候條件來講卻是更加不合理的。
再比如隔聲，為了達到《綠色建筑評價規(guī)范》樓板隔聲要求,要么花成本做浮筑樓板，要么精裝修就要做木地板，不能做地磚；但是從保障房的使用和維護來講，客廳鋪地磚一定比鋪地板更合理，而這樣做就無法達標。為了了解保障房的設計，筆者專程去香港參觀了房屋署公屋的建造。香港的公屋推行了很多年，設計是標準化的，構建是標準化的，建造是完全預制好現(xiàn)場組裝的。設計一旦確定就不能隨意調整，比如他們空調現(xiàn)在還在用窗機。
3、銷售之困惑
關于保障房的困惑不僅存在于設計方面，也存在于銷售方面。根據(jù)《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》，安居型商品房可以進行預售和現(xiàn)售。作為開發(fā)商對將來的銷售是非常擔心的，我們造的房子賣給誰？首先必須從政乎部門取得符合條件的購買者的資料，購買安居型商品房是需要條件的，戶籍、年限、收入、財產(chǎn)等等，符合條件的人本來就有限，這些符合條件者因為項目位置、配套或個人原因不見得會買，而沒有資格的人想買買不了，造成房子滯銷，不能及時收回投資。在保障房保障的對象中，還有一群人是受過高等教育的人才，人才占被保障對象的83%。
深圳這個城市很特殊，因為處于改革開放的前沿，年輕人也是主力，平均每年有十萬大學生進入城市，這些應該被“保障”的對象很多雖然沒有房，但市場上的商品住宅也見多了，甚至有人租住的房子比這個條件好得多，他們會因為一時經(jīng)濟實力不夠暫不買房，但是不代表他們的追求不高。保障房的房子位置一般遠離市區(qū)，品質又低于商品房，即便便宜，至少也得幾十萬元，也是不少的一筆錢，對資格還有要求，符合資格的人有什么理由出幾十萬買這樣的房呢？
深圳有大量廉價的城中村出租房，它們位于城市中心區(qū)附近，距離工作地點近，配套好，生活方便，被“保障”者們完全可以選擇在城中村過渡，等具備條件后在購買自己心儀的房子。筆者見到過一種怪現(xiàn)象：某限價房，因為客戶群受到局限，開始銷售時有資格買房的人不來買，開發(fā)商實在無法可想，遂向政府申請局部改為商品房，價格漲了，反而一銷而空。這似乎象圍城：想進的人進不去，想出的人出不去。
4、管理之困惑
說到后續(xù)管理，商品房一般都是開發(fā)商自己的物業(yè)公司來管理，但保障房尚未明確今后由誰來管，對于租賃方而言，管理的難度就更大了。物業(yè)公司一般對這類物業(yè)興趣都不大，因為收費便宜，利潤空間小而不愿承接。如果政府部門自己成立管理公司來管，運營成本又很高。我們可以簡單算筆賬：深圳市保障性住房已建成總套數(shù)約為27萬套，“十一五”期間，全是新增安排籌集建設保障性住房16.9萬套，“十二五”期間，計劃新增安排籌集建設保障性住房24萬套，,到“十二五”期末，深圳市將擁有保障性住房合計約67.9萬套。這么驚人的量該如何管?建議相關部門早計劃，早安排。
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