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保障房供地增量 開發(fā)模式革新 [推薦]
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在調(diào)控房?jī)r(jià)的關(guān)鍵時(shí)刻，如何通過(guò)增加住宅用地的供給來(lái)抑制商品房?jī)r(jià)格，滿足購(gòu)房者的剛性需求，成為了政府工作的重要一環(huán)。而保障房用地供給的增加，理所當(dāng)然地進(jìn)入了地方政府的考慮范疇。
5月5日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在北京發(fā)布了2010年的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，報(bào)告中指出，鑒于2009年北京商品房售價(jià)日益攀升且居高不下的局面，為抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，達(dá)到滿足需求和促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的目的，2010年政府計(jì)劃住宅用地供應(yīng)中將加大保障性住房供應(yīng)，其供應(yīng)面積按照市政府的要求將達(dá)到50%。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與管理研究所土地與房地產(chǎn)研究室主任李景國(guó)也透露：“2010年保障性住房支持力度加大。今年不僅是保障住房大量建成投入使用的一年，也是實(shí)施三年規(guī)劃的年份，政府將進(jìn)一步增加投資，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，以保證計(jì)劃的全年落實(shí)。保障性住房在房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的位置更加重要�！�
本報(bào)記者采訪多家房地產(chǎn)公司也發(fā)現(xiàn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)都有參與保障房開發(fā)建設(shè)的意向。在他們看來(lái)，近期密集出臺(tái)的國(guó)家調(diào)控政策，是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的政策體現(xiàn)，這將對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。今后保障性住房開發(fā)建設(shè)將成為住房市場(chǎng)的重要組成部分，保障性住房開發(fā)或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
然而，也有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂，他們認(rèn)為量的增加并不能完全解決目前日益高漲的房?jī)r(jià)問(wèn)題，確保保障性住房的建設(shè)完工才是關(guān)鍵。
保障房供地增量
國(guó)土資源部4月15日發(fā)布的2010年全國(guó)土地供應(yīng)計(jì)劃中，住房建設(shè)用地供應(yīng)總量184748.85公頃，其中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%，而保障性住房用地為24000多公頃，與2009年相比增加一倍多。
在政策的推動(dòng)下，北京、上海、深圳、天津等城市紛紛將強(qiáng)力推進(jìn)保障性住房建設(shè)列為2010年政府工作的重心。
北京市國(guó)土局已經(jīng)對(duì)外發(fā)布了今年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，總量為2500公頃，其中將有1250公頃保障性住房建設(shè)用地。根據(jù)北京市今年的住宅建設(shè)規(guī)劃，各種保障性住房將大約有13.4萬(wàn)套，具體分配是廉租住房4000套，公共租賃住房8000套，經(jīng)濟(jì)適用房3.2萬(wàn)套，限價(jià)商品住房3萬(wàn)套，定向安置房6萬(wàn)套。
上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局公布的數(shù)據(jù)則顯示，上海今年計(jì)劃供地1100公頃，比去年增加35公頃；其中存量土地和新增土地各占一半，純粹的商業(yè)住宅類型用地僅為330公頃，占總量的30%；帶有政府保障性質(zhì)的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地分別為250公頃、450公頃及70公頃，占總量的70%。
深圳市今年計(jì)劃建設(shè)各類住房16.46萬(wàn)套，總建筑面積1434.39萬(wàn)平方米。其中，計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房5萬(wàn)套，建筑面積280萬(wàn)平方米，保障房建設(shè)套數(shù)是2009年的兩倍。保障性住房年內(nèi)則計(jì)劃新供應(yīng)37.2公頃用地，占住宅用地計(jì)劃供應(yīng)總量的9%。
廣州市計(jì)劃新開工建設(shè)約300萬(wàn)平方米保障性住房，其中已落實(shí)用地的項(xiàng)目有19宗，擬建建筑面積180.19萬(wàn)平方米，含廉租住房建筑面積96.97萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、經(jīng)濟(jì)租賃住房建筑面積共83.22萬(wàn)平方米。
二線城市中，石家莊今年計(jì)劃新建廉租住房5100套，完成640萬(wàn)平方米的舊小區(qū)改善。鄭州計(jì)劃2010年經(jīng)濟(jì)適用住房新開工150萬(wàn)平方米，竣工100萬(wàn)平方米，向社會(huì)公開供應(yīng)1萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租住房新開工15萬(wàn)平方米，籌集1000套實(shí)物配租房源。
此外，重慶、杭州、武漢等省會(huì)城市均加大了今年的保障房供應(yīng)計(jì)劃。
開發(fā)模式革新
在全國(guó)提速保障性住房用地供應(yīng)的措施相繼出臺(tái)后，一些大型企業(yè)的負(fù)責(zé)人紛紛表示，有意愿參與保障性住房的開發(fā)。
一些開發(fā)商認(rèn)為，保障房開發(fā)不但能為企業(yè)帶來(lái)開發(fā)利潤(rùn)，而且一些重點(diǎn)城市的開發(fā)建設(shè)還能為企業(yè)將來(lái)進(jìn)行綜合的城市運(yùn)營(yíng)提供機(jī)遇。尤其是北京、上海、重慶等重點(diǎn)城市將保障房開發(fā)建設(shè)與城中村、棚戶區(qū)改造、新城建設(shè)相結(jié)合，為企業(yè)的城市化運(yùn)營(yíng)提供了條件。
以北京為例，2010年北京擬對(duì)城鄉(xiāng)接合部的50個(gè)重點(diǎn)村進(jìn)行拆除改造工作，拆除面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。
與土地供應(yīng)量的增加相對(duì)應(yīng)，保障性住房的土地出讓方式也進(jìn)行了改革。
據(jù)記者了解，此前各地經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房主要通過(guò)招標(biāo)方式選擇市屬國(guó)企或自身具備土地條件的單位進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，限定利潤(rùn)率為3％。而定向安置房主要由一級(jí)土地開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。兩限房一般采取公開招拍掛的方式競(jìng)爭(zhēng)獲得，由政府限定套型、限定房?jī)r(jià)。
在不久前召開的2010年北京市住房保障工作會(huì)議上，北京市市長(zhǎng)郭金龍明確了今年北京市住房保障工作“兩個(gè)50%”的工作目標(biāo)，即確保政策性住房建設(shè)用地占全市住宅供地的50%以上，新開工建設(shè)收購(gòu)各類政策性住房占全市新開工套數(shù)的50%以上。他同時(shí)提出通過(guò)“四個(gè)創(chuàng)新”強(qiáng)力推進(jìn)住房保障工作。具體為：創(chuàng)新供地方式，根據(jù)不同區(qū)位、不同類型政策性住房建設(shè)的需要，采取多種方式供地，保證用地需求；創(chuàng)新投融資機(jī)制，加大財(cái)政資金支持，引導(dǎo)社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)；創(chuàng)新建設(shè)模式，積極推行工程總承包模式，發(fā)揮國(guó)有企業(yè)主力軍作用，探索支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，依照規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源向政策性住房集中區(qū)域轉(zhuǎn)移；創(chuàng)新服務(wù)管理，堅(jiān)持建管并重，使有限的保障房資源全部惠及中低收入住房困難家庭，加強(qiáng)政策性住房小區(qū)的服務(wù)保障，健全保障性住房管理體系。
4月16日，北京市出臺(tái)了新的土地供應(yīng)政策，將試點(diǎn)采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”的土地競(jìng)買方式，更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式。其中參與建設(shè)的政策房規(guī)模將作為評(píng)標(biāo)條件。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京市的新政很有可能成為通用模式。
“但是，大規(guī)模的保障房住房用地的供給與地方政府土地財(cái)政之間博弈卻是不可避免的問(wèn)題�！币晃煌恋貙＜艺J(rèn)為。
他表示：“眾所周知，中央政府是將大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)作為抑制不合理房?jī)r(jià)的一個(gè)重要手段。但在地方層面，卻存在著動(dòng)力和財(cái)力雙重不足的狀況。”
從動(dòng)力來(lái)說(shuō)，在地方“土地財(cái)政”的格局短時(shí)間內(nèi)難以有根本性改變的情形下，同樣一塊土地，用于商品性住房和用于保障性住房，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，收益上有巨大差異；從財(cái)力方面而言，如果在保障性住房上再添大手筆投入，對(duì)地方財(cái)政支出也是很大的壓力。
他透露，為解決保障房建設(shè)的財(cái)力和動(dòng)力問(wèn)題，目前重慶正在做一些創(chuàng)新�！坝捎诰哂型恋貎�(chǔ)備職能和較強(qiáng)的融資能力，重慶市政府決定由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)先行試點(diǎn)，承擔(dān)公共租賃房建設(shè)任務(wù)，計(jì)劃下一步可能將建設(shè)主體拓展到市城投集團(tuán)�！憋@然，重慶市政府意欲通過(guò)借助城投公司和當(dāng)?shù)貒?guó)有地產(chǎn)企業(yè)的力量，幫助實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的建設(shè)目標(biāo)。
“雖然在房產(chǎn)權(quán)屬及國(guó)企資金的回報(bào)等方面還有待進(jìn)一步明確，但重慶的做法無(wú)疑是在地方財(cái)政能力受困條件下的一種嘗試�！彼J(rèn)為。
建設(shè)進(jìn)度存隱患
不可忽視的是，在保障性住房用地增量供應(yīng)的同時(shí)，確保其按時(shí)建設(shè)完工才是關(guān)鍵。
根據(jù)全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)發(fā)布的調(diào)研報(bào)告, 2009年全國(guó)保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至當(dāng)年8月底，地方保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元（計(jì)劃投資額1676億元），完成率僅為23.6%。
而2010年1月19日國(guó)土資源部在召開的“保增長(zhǎng)保紅線行動(dòng)”會(huì)上公布，2009年1至11月，我國(guó)保障性住房用地供應(yīng)27.54萬(wàn)畝，僅完成年度計(jì)劃供應(yīng)量的46.66%。
值得注意的是，近日《基本住房保障法》征求意見稿已由住建部下發(fā)，目前正在征求意見中。征求意見稿中提出，保障房建設(shè)將與地方政府政績(jī)進(jìn)行掛鉤。除此以外，保障性住房建設(shè)的支出必須納入預(yù)算，地方政府需編制規(guī)劃并將其納入地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，相關(guān)部門需提供稅收優(yōu)惠和用地支持。
“保障房建設(shè)與地方政府政績(jī)掛鉤就意味著保障房的建設(shè)將涉及地方官員的‘帽子’問(wèn)題。”上述土地專家認(rèn)為，這一意見如果得以實(shí)施，地方政府將會(huì)把工作重心放在保障房建設(shè)上來(lái)。
但是，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于該法的出臺(tái)需要經(jīng)全國(guó)人大審議通過(guò)，流程較長(zhǎng)，因此今年內(nèi)出臺(tái)的可能性不大�！ �
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