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大連成品住宅建設(shè)導則年內(nèi)出臺 [推薦]
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去年下半年的房地產(chǎn)市場回暖速度非�？�，對于各大開發(fā)商來說，無論是新房還是存量房，市場上的消化都非�？臁榇�，本期，本報分別采訪了大連市城市設(shè)計研究院院長林海、大連市住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心相關(guān)負責人、遼寧智庫律師事務(wù)所主任陳文卿，希望從更多的角度讓大家看到今年房地產(chǎn)市場的變化以及發(fā)展趨勢。
2003年，是大連市推出成品房示范工程建設(shè)的第1年，各部門聯(lián)合發(fā)文對成品住宅建設(shè)提出要求，自2006年以后拿地的住宅開發(fā)商所建的住宅小區(qū)，都要完成30%建筑面積的成品住宅建設(shè)。經(jīng)過幾年的發(fā)展，大連市的成品住宅建設(shè)已經(jīng)有了較大發(fā)展。目前我市公寓性住宅基本上全部為成品住宅，集合式住宅也出現(xiàn)了許多成品住宅示范小區(qū)，如：大有恬園、沿海國際、大連明珠、前程國際花園、東方圣荷西、宅語源等。據(jù)了解，今年，成品住宅比例有望再次提高，而《大連市成品住宅建設(shè)導則》也有望出臺。導則的出臺，將對成品住宅的設(shè)計、施工、驗收等方面提出明確的規(guī)定。
成品住宅建設(shè)比例進一步提高
大連市住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心相關(guān)負責人在接受采訪時表示，近幾年，大連市一直在加大住宅產(chǎn)業(yè)化法規(guī)建設(shè)的力度，研究制定成品住宅建設(shè)相關(guān)標準，推廣被國家肯定的“大有恬園”住宅模式，創(chuàng)建宜居型城市。目前，在大連市新建住宅中有90%應(yīng)用了新型墻體材料，全部達到建筑節(jié)能的要求，并出現(xiàn)了不少采用住宅成套新技術(shù)的示范小區(qū)，住宅綜合質(zhì)量和科技含量得到提升，節(jié)能減排得以實現(xiàn)。多年來，大連將住宅產(chǎn)業(yè)化的工作重點轉(zhuǎn)為成品住宅的建設(shè)，這也是實施住宅產(chǎn)業(yè)化工程的主要“突破口”。
該負責人說，大連市推廣成品住宅的成果非常顯著，在全國范圍內(nèi)也是走在前列的，大連的許多項目也成為了全國的樣板工程。像萬科、億達、大有等開發(fā)商，都率先建設(shè)成品住宅，提出新建商品住宅將建設(shè)80%的成品住宅。目前，越來越多的開發(fā)商也加入到這一行列，不少開發(fā)商已經(jīng)意識到，做成品住宅將是下一步發(fā)展的趨勢。明年，大連市也有望出臺規(guī)定，將成品住宅占小區(qū)住宅的比例進一步提高。
成品住宅標準將進一步規(guī)范
該負責人說，經(jīng)過幾年的發(fā)展，已有不少購房者認可了成品住宅。但與全國其他城市一樣，成品住宅在大連也面臨著諸多問題，首先是開發(fā)商認為麻煩，不愿主動去做成品房。這其中主要原因是業(yè)主投訴意見集中，后期物業(yè)維護麻煩；其次是家裝市場有一定誤區(qū)，購房者選擇時存在盲目性，且產(chǎn)業(yè)化設(shè)計、施工等行業(yè)發(fā)展還不成熟；同時，政府監(jiān)管難度較大，強制或部分強制性實行成品房建設(shè)顧慮重重，像擔心造成房價上漲；在裝修標準的制定、如何管理、如何驗收等方面還沒有完善的監(jiān)管體系。這些問題都是制約成品住宅進一步發(fā)展的瓶頸。
“今年，我們將出臺《成品住宅建設(shè)導則》�！必撠熑苏f，導則將對成品住宅設(shè)計、裝修價格、裝修標準、施工及驗收等方面提出要求，建立和完善全裝修成品住宅竣工備案制度，制訂與全裝修成品住宅相對應(yīng)的商品房銷售合同條款，規(guī)范銷售行為。
拆遷條例或今年上半年出臺
新政：以控制房價過快上漲為目標
遼寧智庫律師事務(wù)所主任陳文卿表示，從“國四條”、“國十一條”的內(nèi)容看，本次調(diào)控的主旨在于遏制部分城市房價上漲過快，支持自住和改善型住房消費、加強市場監(jiān)管等，“力挺”房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，而非對房地產(chǎn)行業(yè)的“打壓”，實施區(qū)別對待投機需求及正常住房需求的政策。雖然銀行已呈現(xiàn)出對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)貸款進行從嚴管理的收緊信號，但采取的是“區(qū)別對待，有保有壓”的原則，向中低價位、中小套型普通商品住房貸款的政策沒有改變，而且由于現(xiàn)在的開發(fā)商通過股市、海外熱錢以及其他貸款改變用途等多渠道融資，銀行信貸政策的收緊會相當，開工項目的減少會加劇供需的不平衡。特別是我市在東北經(jīng)濟發(fā)展中的龍頭、核心地位以及優(yōu)美的環(huán)境和適宜居住的氣候條件，導致面向整個東北的我市住宅市場將長期供不應(yīng)求。
拆遷條例：最大難點已達成共識
修改拆遷條例最大的難點，現(xiàn)在已經(jīng)在立法者和法律專家之間達成了共識，即將危舊房改造納入公共利益的范疇，可以采取征收的方式去實施，所以上半年應(yīng)該會正式出臺。陳律師表示，但對一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目取消強遷，完全采取協(xié)商的補償方式，一方面保護了現(xiàn)住戶的利益，另一方面意味著土地拆遷期限的延長，將造成土地供應(yīng)更加緊張以及土地拆遷成本的巨幅增長，滯后效應(yīng)可能加劇商品房供不應(yīng)求的局勢。
物業(yè)稅：短期內(nèi)很難在全國實施
去年熱議的出臺物業(yè)稅，以遏制投資者持有多套物業(yè)的話題，目前，普遍認為最多在個別城市試點，甚至僅限于商品房的范圍，不會全國性實施。陳律師說，畢竟物業(yè)稅到底會不會達到逼迫持有多套房屋的投資者拋售的目的，很難做出判斷。物業(yè)稅在世界各國的納稅比例基本在年3%以內(nèi)，這對炒房者來說足以承受，最終仍然可能轉(zhuǎn)嫁到房價中。韓國政府曾兩度重拳打擊炒房，結(jié)果越打房價越高，這很值得思考。
建筑風格向本地化發(fā)展
建筑：多種風格并進
大連市城市設(shè)計研究院院長林海告訴記者，近兩年，房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)新的建筑風格。目前市場上反映不錯的建筑風格主要有西班牙風格、古典主義簡化版風格和現(xiàn)代風格。經(jīng)過幾年發(fā)展，如今的建筑工藝越來越精。
林院長說，像西班牙風格，之所以能得到購房者認可，其中有幾點是至關(guān)重要的。西班牙風格有著異域文化，風格特點明顯，其建筑表面使用涂料，追求一種自然感覺。由于北方的施工能力較南方弱，而涂料使用對施工質(zhì)量的精度要求不高，因此，也得到了北方的開發(fā)商廣泛使用。“西班牙風格的建筑枝節(jié)較多，符合中國的戶型設(shè)計�！绷衷洪L說，不管戶型如何設(shè)計，建筑的外立面都能滿足其要求，所以不少開發(fā)商對此風格尤為熱衷。
以前西班牙風格的建筑沒有高層，現(xiàn)在，中國不少西班牙風格的建筑都達到了百米高了。林院長表示，這些風格都已經(jīng)融入了本地化的元素。從藝術(shù)的角度來說，幾種建筑風格是無高低之分,目前的房地產(chǎn)市場是多種建筑風格并進，但都在向本地化發(fā)展。
戶型：在目前產(chǎn)品線上繼續(xù)細化
林院長說，幾年前我國的戶型設(shè)計就已達到頂峰，今年的市場上也不會有突破性的變化，只會在目前的產(chǎn)品線上繼續(xù)細化�！叭缃翊筮B市場上的多層已經(jīng)非常稀少了�！绷衷洪L說，在高層占據(jù)主要市場的情況下，大家已經(jīng)將目光轉(zhuǎn)移到一梯多戶的研究上。同時，國家出臺的對90平方米以下戶型的優(yōu)惠政策后，大家對該戶型研究也有完善的趨勢。
除此之外，目前市場上不少開發(fā)商都在考慮精裝修，像60平方米以下的小戶型，基本都做到了精裝修。而精裝修的趨勢也將蔓延。“國外的房屋都是精裝修”，林院長表示，相信未來的中國市場上，房屋將都會做到精裝修的。
景觀：已達到較高水平
談到近幾年景觀的發(fā)展，林院長表示，四五年前，北方市場的綠化做得并不好，主要是因為綠地的茂密度問題解決不了。隨著技術(shù)水平的發(fā)展，這一問題已經(jīng)得到了很好的解決。從房地產(chǎn)市場上來看，近幾年變化最大的就是小區(qū)景觀。不少開發(fā)商已經(jīng)意識到景觀的重要性，更有不少開發(fā)商將小區(qū)景觀作為房屋的一大賣點。
林院長說，目前市場上的景觀已與理想狀態(tài)非常接近。而景觀制作上也無難點，并得到市場的認可，相信景觀方面的發(fā)展會更為突出�！ �
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