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重慶地產(chǎn)：一個(gè)直轄市的觸底反彈 [推薦]
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“重慶者這根彈簧被壓得太久了，終于反彈了”，融創(chuàng)西南集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪對(duì)記者說，2005年他要在重慶拿到15億的真金白銀，而整個(gè)西南總銷售計(jì)劃是20億。
作為一個(gè)直轄市，2004年重慶主城區(qū)住宅成交均價(jià)只有2184元/平方米（“上品行”數(shù)字），在最中心解放碑地帶均價(jià)也只有6000-8000元/平米，這個(gè)價(jià)位即使在省會(huì)城市中也是二線梯隊(duì)。“重慶房市不存在泡沫，沒必要調(diào)控�！敝貞c常務(wù)副市長胡奇帆在重慶論壇上的話給所有的開發(fā)商吃了定心丸——重慶2000元的房價(jià)不僅低于很多大中城市，而且每年有50萬農(nóng)業(yè)人口涌入城市，其供求是平衡的，也基本不存在泡沫。
無論是舊城復(fù)興還是新城營造，政府是這一波地產(chǎn)行情的始作俑者。一個(gè)新的重慶正在開疆拓土，新的產(chǎn)業(yè)正在形成、農(nóng)民洗腳上岸、新移民將逐步構(gòu)成城市的中產(chǎn)階級(jí)。政府5年8000億的基礎(chǔ)設(shè)施投入，牽引著開發(fā)商動(dòng)輒千畝的圈地，舊城改造以推倒重來的方式進(jìn)行，營建新城則是萬丈高樓平地起。
瘋狂而又充滿風(fēng)險(xiǎn)。
夜色中的重慶比白天更加熱辣，在并非周末的午夜，解放碑附近的酒吧被HIGH成一片的青年男女占領(lǐng)，來晚了很難找到位子�！斑m度超前的消費(fèi)在這里是一種習(xí)慣�！比趦S長江房地產(chǎn)公司總經(jīng)理林權(quán)對(duì)記者說。
舊城復(fù)興
“那時(shí)的彈子石還是老城和貧窮的代名詞，晚上來看陽光100項(xiàng)目所在地，黑黢黢的一片；今天寸土寸金的南濱路那時(shí)還沒開通，重慶兩岸三地的CBD規(guī)劃也還沒有明確化。應(yīng)該說，當(dāng)初拿這塊地有一定的風(fēng)險(xiǎn)。”陽光100置地副總范小沖說，“今天來看，我們慶幸當(dāng)時(shí)的大膽，我們趕上了一個(gè)好的時(shí)代�！敝陛犉吣旰�，重慶開始以最強(qiáng)悍的方式重整格局。2004年12月27日重慶嘉華嘉陵江大橋、朝天門長江大橋和魚洞長江大橋同時(shí)開工。嘉華嘉陵江大橋工程線路全長4.35公里，建成后，重慶主城從北到南交通走廊形成，渝北、江北、九龍坡等區(qū)主干道將形成完整的交通網(wǎng)絡(luò)。位于長江嘉陵江交匯處的朝天門長江大橋全長4.88公里，這是以后連接解放碑、彈子石、江北城三大中央商務(wù)區(qū)江上通道的一部分。魚洞長江大橋工程起于大渡口陳庚路，止于巴南區(qū)渝南大道，工程線路全長11公里左右。三座大橋預(yù)計(jì)耗資97億元。再加上早些施工的菜園壩長江大橋，重慶市內(nèi)將同期修建4座跨江大橋�！爸貞c城市基礎(chǔ)欠賬太多”，融僑長江房地產(chǎn)公司總經(jīng)理林權(quán)說，現(xiàn)在到了清算的時(shí)候。
重慶市遠(yuǎn)景至2020年的規(guī)劃雖然還沒有最終拍板，但城市的擴(kuò)張格局已經(jīng)非常清晰。重慶明確自身要建立“一心多極網(wǎng)絡(luò)式”的城鎮(zhèn)體系，都市區(qū)規(guī)劃面積5473平方公里，其中主城面積2737平方公里。人口規(guī)劃2020年達(dá)到930萬。把萬州、涪陵、江津、合川、永川以及黔江等6個(gè)城市設(shè)計(jì)為50萬至100萬人口以上的區(qū)域性中心城市，其中把萬州建設(shè)成為重慶第二大城市，將其余25個(gè)區(qū)縣政府所在地規(guī)劃建成20萬人口以上的中等城市。按照這一規(guī)劃，與1998年起實(shí)施至今的《重慶市城市總體規(guī)1996—2020》相比，重慶僅主城面積就將擴(kuò)大4.5倍。重慶規(guī)劃局長蔣勇此前曾在媒體上明確說明，2010年以前嘉陵江以北地區(qū)，是城市擴(kuò)張的主要方向，此后再逐漸向西跨過中梁山，向東跨過銅鑼山。
重慶CBD的建設(shè)與招商已經(jīng)全面展開，這塊涉及解放碑、江北城、彈子石兩江三岸的地區(qū)面積有5-6平公里，核心區(qū)域4平方公里，比北京和上海的CBD都要大。其中，解放碑規(guī)劃面積2.5平方公里，共有800多萬平方米建筑，目前正在分步進(jìn)行整體改造。江北城規(guī)劃面積2平方公里，規(guī)劃建設(shè)600萬平方米建筑；彈子石功能配套區(qū)約1.5平方公里，規(guī)劃建設(shè)400萬平方米建筑。而且，江北城和彈子石則是以推倒重來的方式進(jìn)行�？梢灶A(yù)計(jì)的是，未來10年內(nèi)，政府主導(dǎo)的重慶CBD范圍的開發(fā)量將在1500萬平方米以上。與此相對(duì)的是，北京CBD的建筑規(guī)劃面積是1000萬平方米以內(nèi)。目前僅江北城一地的基礎(chǔ)設(shè)施投入，政府就已砸下30億元，未來2至3年準(zhǔn)備再投入50億元。
舊城改造帶來的巨大的拆遷量。2004年，重慶的兩大動(dòng)遷項(xiàng)目江北城和華龍橋地區(qū)，總共拆掉了200萬平米的建筑面積�！�2003年的拆遷還要大，達(dá)到了300萬平米，而重慶計(jì)劃2001-2010年間要完成上千萬平米的拆遷�！鼻f澤寶說，“這數(shù)字是非常嚇人的�！彼械牡禺a(chǎn)商都明白這個(gè)數(shù)字后面的現(xiàn)金流，如果按1：3的拆遷購房比計(jì)算，僅2004年拆遷就可帶動(dòng)120億的資金回流樓市。
新城營造的地產(chǎn)引擎
“重慶向北”——這句開發(fā)商的廣告詞已經(jīng)成為了營造北部新城的口號(hào)。從2001年掛牌到現(xiàn)在，重慶北部新區(qū)的建設(shè)已經(jīng)駛?cè)肓艘粋�(gè)快車道。再造一個(gè)重慶工業(yè)是它的經(jīng)濟(jì)定位，成為重慶中產(chǎn)階級(jí)、富有者的住區(qū)，則是它的社區(qū)定位�！斑@是雙引進(jìn)，不僅引入產(chǎn)業(yè)，還要引入地產(chǎn)開發(fā)商�！薄爸貞c向北”口號(hào)的始作俑者李戰(zhàn)洪對(duì)記者說。在136.6平公里的土地上再造個(gè)重慶，大手筆的投資，顯示政府的造城的決心。高新區(qū)的入口處，管委會(huì)仿造了巴黎拉得方斯CBD的新凱旋門，在開發(fā)區(qū)的公園廣場(chǎng)同樣仿照法國建造了42.5米高的方尖碑，“天王星”科技大廈的大堂有6000平方米，支撐的柱子就有12根，相當(dāng)奢侈�！罢诒辈啃聟^(qū)投資已經(jīng)達(dá)到了207億元，其中170億用作基礎(chǔ)設(shè)施�！毙聟^(qū)黨工委副書記王菊夢(mèng)對(duì)記者說。金系列的“開山通海興渝州”是北部新區(qū)7條主干道的名字，金開、金通路已經(jīng)開通，王告訴記者還要陸續(xù)投入580億打造路網(wǎng)。“現(xiàn)在園區(qū)道路已經(jīng)建成了68公里，主干道18公里�！蓖蹙諌�(mèng)說，“以后我們要以每年50公里的速度來推進(jìn)主干道，以每年80公里的速度來推進(jìn)園區(qū)的道路。我們保證這是重慶質(zhì)量最高的道路，確保15年不開挖�！笔姓ㄔO(shè)上，北部新區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他的老城，政府重新鋪設(shè)了污水管，直通長江污水處理廠；投資3億元改造供水系統(tǒng)，出水達(dá)到歐共體直接飲水標(biāo)準(zhǔn)；110千伏以下的電路全部伏地；引入中國移動(dòng)、聯(lián)通等5家通信公司，和兩家燃?xì)夤尽?BR>
北部新區(qū)的城市建設(shè)用地的面積規(guī)劃位91.73平方公里，至少需要5000萬平米的建筑才能與它的地位相符。其中高科技的廠房、樓宇工業(yè)用房應(yīng)不少于3000萬平米，按1000元/平米的投資強(qiáng)度，僅廠房就是300億元的投入；這座新城常住人口65萬，以每人30平方米的商品房平均需求算，要有1950萬平米的商品房需求，而商品房投資以2000元/平米計(jì)算，又有390億左右的投資；此外寫字樓、商業(yè)零售等需求也不下500萬平米，以2500元/平米計(jì)算，則需要125億的商業(yè)地產(chǎn)投入。粗略算下來，整座新城的地產(chǎn)投入至少需要800億元。
目前金開大道兩側(cè)已經(jīng)駐扎了十家開發(fā)商，汽車開過去一路都是工地的圍擋和廣告牌，少則千畝多則三千畝。土地從最初的30萬左右一畝已經(jīng)飆升到了70-80萬一畝。房價(jià)也已買到了四、五千元，與渝中區(qū)有得一比。項(xiàng)目定位多位高檔社區(qū)，多數(shù)樓盤的容積率只有1左右，其中不乏花園洋房和獨(dú)棟別墅。不過目前這一區(qū)域的人氣在形成中，現(xiàn)在只有8萬多的常住人口，與規(guī)劃中的65萬的規(guī)模還有相當(dāng)大的距離。
大盤：政府與企業(yè)的博弈
2001年來自福建的融僑一舉拿下南岸銅元局3000畝土地，給重慶的大盤運(yùn)動(dòng)開了一個(gè)頭，“在我們來之前，千畝以上的項(xiàng)目還沒有�！比趦S重慶總經(jīng)理林泉對(duì)記者說。到現(xiàn)在重慶地產(chǎn)市場(chǎng)上超過千畝的大盤超過20個(gè)。超過三千畝的龐然大物，除了融僑還包括融創(chuàng)的奧林匹克花園、晉榆集團(tuán)的大渡口項(xiàng)目、城建集團(tuán)的茶園項(xiàng)目以及保利集團(tuán)的北部新區(qū)項(xiàng)目等。
凡在慶站穩(wěn)腳跟的開發(fā)商出手極大，很少有做三、五百畝的，每一個(gè)項(xiàng)目都可以支持公司運(yùn)行六、七年。“我們對(duì)公司是挑剔的，我希望引進(jìn)品牌大公司，小塊土地不構(gòu)成吸引力；另外我們也希望，將設(shè)的過程快一些�！蓖蹙諌�(mèng)對(duì)記者說，“以后，可能不會(huì)有這么大規(guī)模的土地可以出讓了�！�
融僑的地塊在南岸區(qū)長江岸邊，以前曾是一家有百年歷史的軍工廠，融僑與其合作開發(fā)，幫助軍工企業(yè)動(dòng)遷，獲得土地�！耙郧斑@是一塊飛地。”林權(quán)說，只有一條路和外界相通，而且由于企業(yè)歸屬兵器部，不受地方規(guī)劃控制，無橋無路交通不便。福建人拿地后先修了三條路和一座螺旋式高架橋，基礎(chǔ)設(shè)施投資花了7.5億。尤其是高架橋原設(shè)計(jì)成本只要1000多萬元，但修成后卻花費(fèi)6000萬。
融僑將原本的普通下坡路修建方法改變?yōu)槿龑痈呒軜蚵�，形狀頗似上海南浦大橋引橋，有效降低了陡峭的坡面，使它成為融僑半島的一個(gè)標(biāo)志性建筑。林權(quán)跟記者說，“王石跑來重慶看項(xiàng)目，最后感慨說，重慶的開發(fā)商很辛苦、老板很辛苦�！�
架橋修路是重慶很多開發(fā)商的必修課，也是和政府合作的方式。最早協(xié)信公司參與五紅路的修建以獲得附近地塊，魯能集團(tuán)跟隨其后以同樣的方式獲得土地；“廣廈城”的房子還沒蓋起來，九龍迎賓大道已經(jīng)修通。由于重慶基礎(chǔ)設(shè)施欠賬較多，開發(fā)商在和政府談判中擁有較強(qiáng)的話語權(quán)。
由于大盤效應(yīng)，地產(chǎn)公司成為了區(qū)域的最大投資者，對(duì)于區(qū)域宣傳與包裝的力度超過了本地政府。城市區(qū)域之間的不溫不火的競爭，就演化為針鋒相對(duì)的企業(yè)板塊之間的競爭。這是重慶地產(chǎn)一個(gè)很有意思的特點(diǎn)。北部新區(qū)的開發(fā)商打出“重慶向北”，九龍坡的開發(fā)商就將廣告詞換為——“主城西進(jìn)”，隨后南坪就喊出了“居住在南岸”。
目前開發(fā)商的影響力已經(jīng)不僅限于自己住宅項(xiàng)目的區(qū)域營造，部分企業(yè)已經(jīng)入到城市商業(yè)中心的整體開發(fā)中。由于重慶特殊的組團(tuán)分布格局，每一個(gè)區(qū)域組團(tuán)都有自己的商業(yè)中心，后都升級(jí)為步行街。華宇投資沙坪壩核心的三峽廣場(chǎng)，龍湖投資了江北觀音橋商圈，位于九龍坡核心的楊家坪步行街也將在年內(nèi)開工�！ �
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