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2005深圳地產(chǎn)加減法——解讀樓市宏觀走向

市場是一部運(yùn)算精準(zhǔn)的機(jī)器，以自己獨(dú)特的法則不停地運(yùn)轉(zhuǎn)著，看似紛繁復(fù)雜，卻也有章可循。對于地產(chǎn)而言，政策、土地、資金、人才，這些看似沉重的話題，其實(shí)也可以舉重若輕地以加減法簡單地歸納�？v觀2005年的深圳樓市，一方面品牌房企融資手段更加多樣，土地供應(yīng)量小幅增加，三級市場交易量猛增，進(jìn)行著生動的加法運(yùn)算；另一個方面，在市場供求關(guān)系、人才、中小房企的市場份額所表現(xiàn)出的卻是減法跡象。這一加一減之間，演繹出的是2005年深圳地產(chǎn)的別樣風(fēng)景。

房企求“財”若渴融資渠道拓寬

業(yè)界人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中，資本的重要性已經(jīng)上升到第一位，而土地則退居到第二。市場的發(fā)展期待新的融資渠道和金融產(chǎn)品。

盡管宏觀調(diào)控對于房企貸款更加嚴(yán)格，對于運(yùn)營良好的房地產(chǎn)企業(yè)來講，融資根本不成問題。有業(yè)界人士表示只要項(xiàng)目好，企業(yè)知名度高，根本不用擔(dān)心資金問題。而知名地產(chǎn)研究人士半求則說了一個非常有趣的現(xiàn)象：在深圳一些知名房企旁邊，都會有幾家基金公司分布一側(cè)。這些基金一般只要求5％左右的回報，對于平均利潤率達(dá)到20％的房企來講根本不高。

盡管多家公司表示好公司融資不成問題，但是現(xiàn)在越來越多的公司走向全國擴(kuò)張之路，依現(xiàn)在的土地政策，許多城市都要求一次性付清地價。要擴(kuò)張，就要錢，這也是資本顯得越來越重要的根本原因。

正是看到了資本的重要性，百仕達(dá)地產(chǎn)副總經(jīng)理羅雷在接受本報記者采訪時說：“據(jù)我所知，世界500強(qiáng)企業(yè)沒有一家單純以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的公司。百仕達(dá)在將來不排除以非開發(fā)商的身份進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，比如投資商�！币嫣锏禺a(chǎn)常務(wù)副總黎志強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場頗有研究。據(jù)他介紹，國外房地產(chǎn)的資金來源較多，銀行、信托、基金、機(jī)構(gòu)、債券、股市等都是主要渠道。在這些大渠道里又可以幾十個小的融資渠道。

但是國家對于房地產(chǎn)金融這一塊還沒有真正放開。以房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，政策只允許200份上限為2個億。這也是百仕達(dá)地產(chǎn)發(fā)行紅樹西岸的信托產(chǎn)品時只選擇了200份總額1.6億的根本原因。據(jù)了解，在紅樹西岸之后，中信等房企也相繼發(fā)行了高額度的信托產(chǎn)品。業(yè)界人士認(rèn)為將有越來越多的企業(yè)會關(guān)注房地產(chǎn)信托這一融資渠道。

目前上海、北京傳出國際資本介入房地產(chǎn)市場的新聞。但是多名資深業(yè)界人士認(rèn)為國際基金進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也會受限，在短時間內(nèi)不可能成為融資主渠道之一。對于基金來說，逐利性是其根本特點(diǎn)。在國際市場，一個基金經(jīng)理可能會同時操持10個項(xiàng)目。但是現(xiàn)在國際基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場只能以項(xiàng)目制進(jìn)行運(yùn)作，這對于一向“快進(jìn)快出”的國際資本來講顯然不適應(yīng)。另一方面，國際基金對于房企的管理和項(xiàng)目素質(zhì)要求比較高。如果這兩者達(dá)不到要求，基金也不會輕易投資。

業(yè)界人士認(rèn)為只有通過相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金法，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道才會更多，房地產(chǎn)市場的資本運(yùn)作才能更規(guī)范。

土地供應(yīng)平穩(wěn) 略有小幅上調(diào)

年初，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局在其召開的房地產(chǎn)企業(yè)座談會上通報了今年土地供應(yīng)計(jì)劃方案，2005年將繼續(xù)實(shí)施土地供應(yīng)總量控制，商品住宅用地出讓與去年基本持平。局長陳玉堂表示，在充分保障產(chǎn)業(yè)用地和市政配套用地的前提下，爭取2005年商品住宅用地供給計(jì)劃在去年的基礎(chǔ)上做小幅上調(diào)。

據(jù)悉，2005年土地供應(yīng)方面將有四大特色，一是貫徹節(jié)約和集約利用土地的方針，繼續(xù)實(shí)施土地供應(yīng)總量控制；二是堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，優(yōu)先安排產(chǎn)業(yè)用地；三是體現(xiàn)“以人為本”理念，確保市政及公共設(shè)施用地需求；四是商品住宅用地與去年計(jì)劃比較基本持平。

深圳市房地產(chǎn)研究所王鋒博士在接受采訪時表示，針對住宅需求旺盛，而非住宅物業(yè)供大于求的問題，在2005年制定土地使用權(quán)出讓計(jì)劃時，已考慮適當(dāng)增加商品住宅的供地規(guī)模，減少商業(yè)用房、辦公樓用地的供應(yīng)。他還認(rèn)為，應(yīng)從總量上適當(dāng)增加，在2005年的土地使用權(quán)出讓計(jì)劃中增加約0.5平方公里的房地產(chǎn)用地，使全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)達(dá)到1.5平方公里左右，以滿足今明兩年市場對房地產(chǎn)的需求，避免房地產(chǎn)供應(yīng)鏈條斷裂。

深圳中原地產(chǎn)有關(guān)分析也認(rèn)為，深圳已連續(xù)3年實(shí)行緊縮政策。這3年當(dāng)中，每年的土地供應(yīng)量都控制在1平方公里左右。近年商品房市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，地價、房價也因此大幅度上漲，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。預(yù)計(jì)政府一方面會加快推進(jìn)城市化，加強(qiáng)土地儲備量，另一方面也會逐步放寬土地供應(yīng)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，滿足市場的需求。另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2004年深圳土地市場共有44宗土地成交，總交易面積達(dá)到近232萬平方米。引人關(guān)注的是，2004年福田、羅湖、南山新增商品住宅用地供應(yīng)為零。全年關(guān)外土地交易占宗地交易面積的91％，占宗地交易宗數(shù)的68％，尤其是下半年，拍賣土地中基本都集中于關(guān)外。

三級市場升溫成交直逼新樓

“2005年深圳二手房與新房交易面積差距逐步縮小。預(yù)計(jì)今年二手房交易面積將突破800萬平方米，與一手樓的比值將接近1：1。但隨著基數(shù)的加大，三級市場交易面積增長幅度走勢趨向平穩(wěn)�！鄙钲谥性禺a(chǎn)三級市場負(fù)責(zé)人王楚坤在他的一份三級市場發(fā)展報告中這樣預(yù)測。

近年，二手樓的成交比例逐年提高，目前的二手房大都在上世紀(jì)90年代后期建設(shè)完成的，房屋的各項(xiàng)設(shè)施能夠符合目前眾多置業(yè)者的需求。隨著房地產(chǎn)存量的釋放，二手房交易將逐漸成為房地產(chǎn)市場的主流。

2004年，深圳三級市場繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三級市場交易面積達(dá)650萬平方米，同比增長約30.8％，與新房交易面積差距進(jìn)一步縮小，比值約為0.79：1；交易宗數(shù)約為54193宗，同比增長29％。中原地產(chǎn)報告數(shù)字顯示，2004年深圳二手房的交易價格小幅上漲，全年價格上升了3％。2005年，隨著規(guī)劃、配套的進(jìn)一步完善，預(yù)計(jì)二手樓的價格將保持上升的勢頭。并且今年三級市場入市的樓盤將以近幾年銷售的房屋為主，樓齡不長，質(zhì)量上乘，價格必定會有所抬升。

中信證券研究員王德勇認(rèn)為，二手房市場的全面啟動，將把大量的購房者吸引到三級市場。至少在一線城市，幾乎所有的購房者都集中在新房市場的現(xiàn)象將會改觀。而近幾年的成交數(shù)據(jù)顯示，二手房一直處于需求強(qiáng)盛的態(tài)勢，房屋的質(zhì)量也越來越好，一些樓齡不長、且吃盡市場利好政策、又或是極具自身優(yōu)勢的樓盤，如地鐵物業(yè)，關(guān)外成熟社區(qū)物業(yè)等，其二手房的價格一般都會有所升值。

2005年，中介公司的“圈地運(yùn)動”將愈演愈烈，圈地的重點(diǎn)將由成熟區(qū)域轉(zhuǎn)向未成熟區(qū)域，關(guān)外將是重中之重。2005年，三級市場的競爭將更加激烈。地鋪數(shù)量超過100間的中介公司將會在深圳出現(xiàn)。深圳中原地產(chǎn)有關(guān)人士曾表示要在今年使其現(xiàn)有的地鋪數(shù)量增加一倍。2004年年底大規(guī)模地進(jìn)駐深圳的天津順馳置業(yè)也計(jì)劃將地鋪數(shù)量增至60家。據(jù)有傳言廣州的滿堂紅地產(chǎn)也意欲在今年將地鋪開到深圳。

目前，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳市的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)總共有420家。中介地鋪的數(shù)量增長迅速，已達(dá)到2000家左右。其中擁有5間以上地鋪的中介公司約有80家。中原地產(chǎn)、世華地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)的地鋪，目前均已超過50間，美聯(lián)物業(yè)、中天置業(yè)也有40多間。大型的中介公司，為增強(qiáng)競爭力，將會進(jìn)一步提高服務(wù)水準(zhǔn)，并著力打造品牌形象。

供需矛盾減緩市場穩(wěn)步發(fā)展

2004年，我市出臺了一系列盤活樓市存量的政策，如加快各類閑置土地和“爛尾樓”、妥善處理到期房地和歷史遺留問題的房產(chǎn)辦證、積極推進(jìn)“城中村”改造等。這些措施在2005年的推進(jìn)實(shí)施不僅會進(jìn)一步改善城市面貌，也能夠在全市新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)緊縮而市場需求持續(xù)旺盛的前提下，有效的增加房地產(chǎn)供應(yīng)，有效解決日益尖銳的市場供求矛盾。

房地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，由于目前政府控制土地市場的渠道是有限的，在隱性土地市場上，大量的企業(yè)用地、農(nóng)村集體土地等存量土地都在伺機(jī)而動，合作建房、城中村改造等產(chǎn)生的新增住房數(shù)量不可忽視，這些力量也在一定程度上緩解了供需矛盾，滿足不斷增長的居住生活需求。

深圳市房地產(chǎn)研究所王峰博士分析認(rèn)為，未來深圳房地產(chǎn)市場供應(yīng)所依賴的土地資源，主要來自于存量土地的進(jìn)一步盤活。深圳人口增長迅速，每年外來人口保持約30~40萬人的增長速度；同時，市民人均收入水平不斷提高，人民改善居住質(zhì)量的愿望較為強(qiáng)烈，這些因素促進(jìn)了市場需求的持續(xù)增長。據(jù)估計(jì)，今后兩年，深圳每年房地產(chǎn)市場將保持1400~1500萬平方米的需求規(guī)模。

此外，鑒于近兩年住宅開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)�？刂圃�300公頃以內(nèi)（含100公頃增量土地供應(yīng)和200公頃存量土地盤活），預(yù)計(jì)今后每年新建住宅的實(shí)際供應(yīng)總量能夠達(dá)到900萬平方米。考慮近兩年每年約600~800萬可供應(yīng)市場的存量商品住宅，預(yù)計(jì)今后每年住宅總供給達(dá)到1500~1700萬平方米。根據(jù)上述分析，供給充足且有一定富余，一定程度上保證了住宅市場的供求均衡。但長遠(yuǎn)來看，深圳土地資源日益緊缺，每年新增房地產(chǎn)用地僅保持100公頃，而隨著特區(qū)內(nèi)存量土地的不斷消化，今后幾年可供開發(fā)的房地產(chǎn)用地日漸減少，但房地產(chǎn)市場需求卻持續(xù)旺盛的增長，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，供需矛盾問題不容樂觀。

房企做大做強(qiáng) 人才“斷檔”之憂

隨著房地產(chǎn)市場的升溫，越來越多的深圳房企不僅關(guān)注于本土市場，也開始將目光投向北方。伴隨深軍北伐熱潮的是一大批房地產(chǎn)人才的北上。企業(yè)快速擴(kuò)張，市場期待帥才，期待管理型人才。另外伴隨著企業(yè)的發(fā)展與壯大，市場對于營銷策劃人才以及專業(yè)枝術(shù)人員也提出了較高的要求。

翻開萬科、招商、金地的年報，我們不難發(fā)現(xiàn)這些上市公司的利潤有一大部分是在深圳以外的城市實(shí)現(xiàn)的。而深圳本地中介代理行業(yè)的產(chǎn)值則約有八成左右是在外地實(shí)現(xiàn)的。知名地產(chǎn)研究人士半求稱，在與多家地產(chǎn)公司老總交流對人才問題的看法，發(fā)現(xiàn)對于這些企業(yè)來說，土地和資金都不用擔(dān)心，最重要的問題則是缺少將才。公司進(jìn)入外地市場，卻常常找不到合適的、可以統(tǒng)率公司的將才。

北上企業(yè)在擴(kuò)張過程中遇到的另一個問題就是人才的職業(yè)素養(yǎng)不夠高。由于當(dāng)?shù)厥袌龌某潭炔粔蚋�，員工的競爭意識不夠強(qiáng)。從2005年初開始的地產(chǎn)人才流動中，地產(chǎn)營銷策劃人才占了較大比重。具體到地產(chǎn)營銷策劃人才，在去年大手筆推出“畢加索畫展”的百仕達(dá)地產(chǎn)副總經(jīng)理羅雷認(rèn)為行業(yè)期待那些“眼高手低”的人才。所謂“眼高”是指真正有創(chuàng)意、有高度的想法；而“手低”則指將創(chuàng)意實(shí)現(xiàn)的執(zhí)行能力、溝通能力等。地產(chǎn)營銷策劃人員不能天馬行空只想點(diǎn)子，但是卻連一份普通的策劃文案都寫不好。

相對于一直走在前臺的地產(chǎn)營銷人才，專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)人才一直很少進(jìn)入媒介的視野。但事實(shí)上對于房地產(chǎn)業(yè)來說，專業(yè)水準(zhǔn)很高的建筑設(shè)計(jì)人才是保證建筑質(zhì)量、保證行業(yè)創(chuàng)新的根本前提。鴻榮源地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)罱J(rèn)為，適度的人才流動會對企業(yè)有促進(jìn)。行業(yè)與市場正在成熟中，相應(yīng)的人才管理制度會在摸索過程中完善，會形成一種良性的運(yùn)作機(jī)制。

中小房企吃緊市場份額下降

在目前銀行融資仍是主渠道的情況下，要么做大做強(qiáng)，否則只能出局。從總體來看，中小企業(yè)所占的市場份額正在縮小，而房企巨頭的影響力越來越大。

據(jù)了解，去年以來銀行開始從幾個指標(biāo)對房企進(jìn)行評估，比如企業(yè)的信用評級、負(fù)債率、自有資金比率等，并因此決定是否貸款或者貸多少款。如果幾家房企同時要求貸款，那些運(yùn)轉(zhuǎn)良好、負(fù)債率較低的公司往往排名會比較靠前。這就是業(yè)界所稱的銀行“扶強(qiáng)汰弱”新政。

2004年萬科獲得農(nóng)業(yè)銀行30億元授信額度，正是農(nóng)行“積極拓展優(yōu)質(zhì)客戶，加大劣質(zhì)客戶退出力度，確保房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展”選擇的結(jié)果。

受到銀行青睞的另一類公司就是那些背靠大集團(tuán)的房企。這些企業(yè)或許規(guī)模不大，在地產(chǎn)業(yè)中名氣不大，但是由于所在集團(tuán)資金實(shí)力雄厚，銀行風(fēng)險不大而受青睞。曾有業(yè)界人士比喻銀行“勢利”，指銀行在企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好時會錦上添花；而在企業(yè)運(yùn)作不暢時則會轉(zhuǎn)身就走。市場經(jīng)濟(jì)之下，不僅銀行“勢利”，其他資本力量也是如此。資本的逐利性本來就是市場的自然法則。

目前國際資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一個熱門話題，但是國際資本在選擇投資對象時同樣只會選擇那些信用等級較高的企業(yè)，或者手中項(xiàng)目非常好的企業(yè)。比如著名的國際投行摩根斯坦利與萬科合作開發(fā)其成都項(xiàng)目；與金地合作打包銀行不良資產(chǎn)。而名不見經(jīng)傳的公司根本就沒有機(jī)會與國際投行合作經(jīng)營。

在如此融資環(huán)境下，地產(chǎn)企業(yè)界開始出現(xiàn)強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱、兩極分化的趨勢。大企業(yè)在市場的影響力越來越大。2004年，在深圳市場銷售額前十位的公司市場份額已經(jīng)占到20％。資深業(yè)界人士認(rèn)為企業(yè)信用良好的公司將憑借強(qiáng)大的品牌號召力、大面積的土地儲備、雄厚的資金實(shí)力在市場上呼風(fēng)喚雨，最終會出現(xiàn)由幾個寡頭影響和控制的局面。

而在全國，房企追求做大、兼并中小企的勢頭已經(jīng)出現(xiàn)。日前萬科日前與上海中橋基建（中橋）簽署股權(quán)受讓協(xié)議，以18.5億元人民幣（下同）購入中橋上海南都（70％）、蘇州南都（49％）和浙江南都（20％）股權(quán)，實(shí)現(xiàn)其長三角區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略。據(jù)本報記者所知，日前不少深圳房企巨頭正在考慮以多種形式進(jìn)入內(nèi)地其他城市。業(yè)界人士預(yù)計(jì)，兼并那些手里有地的公司、或者直接購買手中有項(xiàng)目的公司將是日后不少大企業(yè)進(jìn)入異地市場的形式。

當(dāng)然在目前的市場環(huán)境下，中小企業(yè)也不是一點(diǎn)生機(jī)都沒有。細(xì)數(shù)2004年深圳排名前十位的公司，不難發(fā)現(xiàn)其中有些正是從小企業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)做大的。對于不少房地產(chǎn)公司來說，往往正是一些公司在擴(kuò)大和做大過程中內(nèi)部管理跟不上，導(dǎo)致最終出局。　　

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