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土地供應(yīng)收緊 深圳三招化解無(wú)地困局 [推薦]
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政府有意在深圳西岸寶安濱海區(qū)填海造地，未來(lái)寶安的發(fā)展空間巨大，深圳發(fā)展商不用過(guò)于擔(dān)心沒(méi)地可用
1月8日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇來(lái)到深圳。他帶來(lái)的是今年土地政策將更加嚴(yán)格的消息。
對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，這樣的消息意味著，本已趨緊張的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地問(wèn)題又一次擺到了桌面上。
在當(dāng)天舉行的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地調(diào)查情況座談會(huì)上，深圳市副市長(zhǎng)呂瑞峰介紹，深圳市納入政府儲(chǔ)備的土地總面積為173.9平方公里，其中特區(qū)內(nèi)儲(chǔ)備土地面積為20.8平方公里，占政府儲(chǔ)備土地總面積的12％；特區(qū)外儲(chǔ)備土地總面積為153.1平方公里，占政府儲(chǔ)備土地總面積的88％。
“深圳關(guān)內(nèi)無(wú)地，關(guān)外的土地拍賣(mài)基本上讓萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、華僑城這樣的地產(chǎn)大腕競(jìng)得了，而且，港商也喜歡到深圳拿地。中小發(fā)展商現(xiàn)在怎么辦？”一位不愿意透露姓名的發(fā)展商如是說(shuō)。盤(pán)活存量土地
嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量、以供給引導(dǎo)需求，是深圳近幾年來(lái)一直堅(jiān)持的原則。
呂瑞峰表示，根據(jù)國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，深圳市主要采取了五種措施處置和消化閑置土地。一是對(duì)已發(fā)建設(shè)用地方案圖，但逾期不簽訂土地出讓合同的用地，所發(fā)建設(shè)用地方案圖一律廢止；二是對(duì)閑置的行政劃撥土地，限期向市土地主管部門(mén)或其派出機(jī)構(gòu)申請(qǐng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)。凡逾期不申報(bào)的，依法收回用地單位的土地使用權(quán)；三是對(duì)已列入收地范圍的閑置土地，堅(jiān)決依法收回；四是嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，利用旺盛的市場(chǎng)需求消化存量房地產(chǎn)用地；五是積極引導(dǎo)存量土地入市。
憑借以上幾種措施，幾年來(lái)，深圳市在每年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地只有1平方公里左右的情況下，年均消化了2平方公里的存量房地產(chǎn)用地。自2003年以來(lái)，政府共收回土地108萬(wàn)平方米。
據(jù)深圳中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2004年，深圳土地市場(chǎng)共有44宗土地成交，總交易面積近232萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)交易金額超過(guò)58億元。其中，政府出讓土地約133萬(wàn)平方米，企業(yè)轉(zhuǎn)讓約99萬(wàn)平方米。向城中村要地
2004年上半年，深圳發(fā)起“梳理行動(dòng)”戰(zhàn)役，拆除了3800多萬(wàn)平方米不符合規(guī)劃、占用國(guó)有或集體土地的臨時(shí)違法搭建與建筑。2004年10月底，又開(kāi)始了對(duì)永久性違法建筑的大規(guī)模查處，并同步全面啟動(dòng)城中村改造。
深圳市規(guī)劃局規(guī)劃處副處長(zhǎng)賀承軍博士在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)：“在國(guó)家治理整頓土地市場(chǎng)秩序，深圳推動(dòng)關(guān)外寶安、龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的合力下，深圳面臨著一個(gè)處理歷史遺留問(wèn)題、解決土地資源稀缺現(xiàn)狀的困境。”
呂瑞峰認(rèn)為，深圳清理出大量被違法占用土地，將會(huì)擴(kuò)充城市土地利用資源。
記者從深圳國(guó)土部門(mén)獲得的一份報(bào)告顯示，原農(nóng)村集體土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有，對(duì)于暫時(shí)不能轉(zhuǎn)制的，從加強(qiáng)政府土地儲(chǔ)備及實(shí)施城市規(guī)劃的角度，繼續(xù)加大對(duì)農(nóng)村集體土地統(tǒng)征的力度。在條件具備時(shí)，將規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村集體土地、規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍外的發(fā)展備用地及其他非農(nóng)建設(shè)用地征為國(guó)有，保證政府土地儲(chǔ)備，以避免鎮(zhèn)村建設(shè)的無(wú)序擴(kuò)張，造成新一輪的土地資源的浪費(fèi)。
對(duì)目前已上報(bào)市政府的《深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法（草案）》，賀承軍博士樂(lè)觀地表示，政府通過(guò)征用、收回、收購(gòu)等方式取得土地進(jìn)行土地儲(chǔ)備，并制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃，安排土地收購(gòu)經(jīng)費(fèi)，制定收地程序，依法收地，將是清理閑置土地的治本之法。
近年來(lái)，深圳土地管理的工作重點(diǎn)實(shí)際上已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)向?qū)毎�、龍崗兩區(qū)。賀承軍認(rèn)為，如果城中村允許發(fā)展商參與改造，這將成為發(fā)展商一條拿地的渠道。
金地集團(tuán)、綠景地產(chǎn)、中信華南地產(chǎn)在這方面的成功操作可以提供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。金地改造漁農(nóng)村、綠景改造新洲村，一個(gè)村的土地夠開(kāi)發(fā)好幾年。對(duì)于中小地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑打開(kāi)了一個(gè)方便之門(mén)。填海造地
據(jù)新華網(wǎng)2004年12月28日?qǐng)?bào)道，香港特區(qū)政府房屋及規(guī)劃地政局透露，政府有意拓展香港物流服務(wù)，擬在大嶼山小豪灣以北填海新造112公頃土地，其中72公頃土地發(fā)展世界級(jí)物流中心。
作為與香港一河之隔的深圳，是否會(huì)學(xué)習(xí)香港采取填海造地的做法，是深圳房地產(chǎn)發(fā)展商所盼望的事情。
記者近日就此問(wèn)題咨詢(xún)了深圳市規(guī)劃局一官員。該官員謹(jǐn)慎地表示，政府有意在深圳西岸寶安濱海區(qū)填海造地，未來(lái)寶安的發(fā)展空間巨大，深圳發(fā)展商不用過(guò)于擔(dān)心沒(méi)地可用。至于具體計(jì)劃，目前還不方便公布。
記者掌握的情況是，除了深圳中心紅樹(shù)灣填海區(qū)外，深港西部通道填海工程可填海取地150萬(wàn)平方米。該片區(qū)位于后海灣東角頭以東1公里，為淺海域。據(jù)西部通道填海工程中心人員介紹，該填海區(qū)需要大量的土石方約1300萬(wàn)方，為了節(jié)省投資，綜合利用土石資源，開(kāi)發(fā)中心經(jīng)研究后指定留仙洞、安托山為填海工程土石源區(qū)。留仙洞、安托山現(xiàn)已開(kāi)發(fā)出土地121萬(wàn)平方米。
但填海取地并不是一個(gè)長(zhǎng)久之計(jì)。第41期《深圳市政府公報(bào)》公布，全國(guó)第一個(gè)獲批準(zhǔn)頒布實(shí)行的市一級(jí)海洋功能區(qū)劃《深圳市海洋功能區(qū)劃》已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施。該區(qū)劃劃定了沙井、寶安、機(jī)場(chǎng)、前海、新安、媽灣北、媽灣南等16個(gè)圍海造地區(qū)。這些填海區(qū)要嚴(yán)格按審批范圍填海，不能擴(kuò)大。對(duì)于不符合海洋功能區(qū)劃的用海項(xiàng)目，主管部門(mén)不得批準(zhǔn)立項(xiàng)、審批和頒發(fā)海域使用權(quán)證書(shū)。
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